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Septembre 2000
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66 - 2000, DLH 289 - Autorisation à M. le Maire de Paris de signer un marché sur appel d'offres pour la conduite d'une Opération programmée d'amélioration de l'habitat "requalification des immeubles dégradés"

Débat/ Conseil municipal/ Septembre 2000


M. Jean-François LEGARET, adjoint, président. - Nous passons au projet de délibération DLH 289 concernant une opération programmée d'amélioration de l'habitat "requalification des immeubles dégradés".
Je donne la parole à M. FERRAND.
M. Eric FERRAND. - Monsieur le Maire, cela fait quelques années, 3 ans, depuis le début de l'année 1998, que nous avons attiré votre attention ainsi que celle des services de la Direction du Logement et de l'Habitat sur l'opportunité que présentait le dispositif plan de sauvegarde, qui était prévu au titre du pacte de relance pour la Ville. Etaient initialement éligibles à ce dispositif des immeubles en copropriété, situés dans des secteurs de zone urbaine sensible ou d'O.P.A.H. ciblée, copropriétés dégradées.
Une réflexion commune s'était d'ailleurs engagée, notamment, avec la mairie du 11e, les services de la Préfecture, l'A.N.A.H, la Ville et des opérateurs d'O.P.A.H. comme le Pacte de Paris pour définir une liste d'immeubles pouvant bénéficier de ce nouvel outil, en l'occurrence dans le 18e, le secteur Château-Rouge a été désigné comme site expérimental pour ce genre de dispositif.
Or, depuis 1998, malgré de nombreuses relances et échanges de courrier, alors même que sur les sites d'O.P.A.H. terminés de Fontaine-au-Roi dans le 11e et celui en cours d'Orillon-Oberkampf, une liste d'immeubles était élaborée, aucun plan de sauvegarde n'a été mis en oeuvre.
La Ville semble avoir retenu un dispositif général pour Paris. Pourquoi pas ? Mais on peut cependant regretter plusieurs choses, notamment ce qui a été dit précédemment.
Sur le plan quantitatif d'abord, le dispositif proposé est très largement insuffisant. Il ne prévoit en effet qu'une quarantaine d'immeubles sur l'ensemble du territoire parisien. Par ailleurs, on peut s'étonner que la liste des copropriétés concernées en priorité ne figure qu'en annexe du cahier des clauses techniques alors que l'exigence de transparence supposait qu'elle soit clairement indiquée dans le projet de délibération lui-même.
Cette considération formelle étant faite, il faut donc retenir de ce projet d'O.P.A.H. qu'il n'est pas à la hauteur des besoins.
Fin 1996, me semble-t-il, la Ville de Paris annonçait plus de 130 immeubles devant faire l'objet de sortie d'insalubrité.
Sur le plan qualitatif maintenant, je voudrais noter que le dispositif s'appliquerait à des immeubles sur le territoire parisien pris isolément, hors O.P.A.H.
Cette double condition est contradictoire puisque le territoire parisien comprend des sites d'O.P.A.H. en cours, sur lesquels quantité d'immeubles ont d'ores et déjà été repérés. Il y a donc lieu, ici, de nous apporter quelques précisions.
Enfin, on pourrait s'étonner que les mairies d'arrondissement ayant contribué à la réflexion sur la mise en oeuvre de ces mesures n'aient pas été associées à la définition du dispositif et au choix des immeubles.
Dès lors, une seule liste de 22 immeubles sur 40 ayant été arrêtée, pour le moins nous souhaiterions vivement être associés au choix des 18 autres et réfléchir très rapidement à la manière dont ce dispositif peut être élargi, et donc évoluer.
Je vous remercie.
M. Jean-François LEGARET, adjoint, président. - Je vous remercie.
La parole est à M. BLET.
M. Jean-François BLET. - Un mot d'abord sur les bureaux. Ce sont des immeubles de bureau qui sont vides depuis, parfois, plus de 10 ans et qui ne sont absolument pas fonctionnels, qui ne sont plus recherchés par les entreprises ou les sociétés. Donc, pour ces bureaux, il faudra trouver, un jour, une solution.
Sur la copropriété dégradée. Paris se dote enfin de l'outil qui manquait pour aborder de façon enfin pertinente le problème majeur des copropriétés dégradées.
Après la mise en place des procédures d'insalubrité remédiable ciblant 20, puis 22 immeubles parmi les plus en difficulté de Paris, voici donc ce que nous demandions avec insistance depuis des années : une O.P.A.H. thématique ciblée copropriété dégradée.
L'objectif donné à cette O.P.A.H. est de venir renforcer et compléter la procédure de R.H.I. engagée depuis un an sur les 22 immeubles. Cette O.P.A.H. s'appliquera également à une deuxième liste d'immeubles, au nombre de 15, et pour lesquels la procédure L. 36 sera prochainement mise en oeuvre.
C'est ainsi une panoplie presque complète des outils existants qui sont déployés pour venir en aide à des immeubles dont il est à craindre qu'ils basculent dans l'insalubrité. C'est aussi, espère-t-on, une façon pertinente d'éviter d'avoir recours à la loi "Vivien" et d'agir avant la taudification d'ensembles entiers pour lesquels il ne reste généralement d'autres recours que la loi "Vivien", lente, coûteuse, traumatisante.
Cette O.P.A.H. comble en partie une lacune et donne à ces immeubles, pour un investissement somme toute réduit et partagé avec l'Etat, de réelles chances de s'en sortir. C'est l'élément positif de cette délibération et nous nous en réjouissons.
Le deuxième élément positif figure en filigrane dans l'exposé des motifs. Il s'agit de la possibilité de faire bénéficier certaines copropriétés d'un plan de sauvegarde.
Ce sont ainsi prochainement trois outils qui pourront s'appliquer de façon coordonnée sur ces immeubles : insalubrité remédiable, O.P.A.H. thématique, plan de sauvegarde et même pour certains, syndic social.
Deux lacunes importantes subsistent toutefois. Quelle lecture peut-on faire de ce dispositif ? En fait, la Ville de Paris refuse de s'engager au-delà de la simple distribution de subvention aux copropriétaires. La Ville refuse toujours de s'engager, en particulier sur deux domaines.
Le premier est celui des relogements éventuels. Aucune allusion n'y est faite et pourtant, il apparaît évident que certaines copropriétés seront rapidement confrontées à deux écueils majeurs, celui de la sur-occupation et celui de l'impossibilité de réaliser les travaux en milieu occupé.
Vous citez le problème du saturnisme et la mission d'aide et d'information confiée à l'opérateur sur ce thème auprès des propriétaires et des occupants, mais que se passera-t-il si des travaux d'éradication s'avèrent nécessaires ? La Mairie de Paris se doit de proposer ne serait-ce que des relogements transitoires et passerelles que les propriétaires peuvent rarement assumer seuls, comme le leur impose la loi.
Vous le savez pertinemment, vous aurez beau subventionner tous les travaux, même à des taux avoisinant les 100 %, la sur-occupation ou même simplement l'occupation peuvent bloquer toute possibilité de réhabilitation. Vous auriez tort de croire que les problèmes que rencontrent ces immeubles ne sont que des problèmes de subvention et de fonctionnement des syndics de copropriété.
La seconde lacune tient au caractère limité de ce dispositif. Il est probable que certains immeubles, cumulant toutes les difficultés, ne pourront être réhabilités sur la base de ces seules mesures. Pourquoi ne pas mettre en place, comme le font avec succès des villes de province telles Marseille ou Lyon, des S.E.M. chargées de faire du portage immobilier, en totalité ou en partie seulement des copropriétés ?
Avec la mise en place d'une S.E.M. de portage, vous pourriez vous doter de toute la gamme de traitement de l'insalubrité. C'est aujourd'hui, de toute évidence, le maillon essentiel qui manque, celui qui se situe entre la simple distribution des subventions que constituent les O.P.A.H. et la loi "Vivien", radicale dans sa mise en oeuvre et ne tolérant aucune forme de partenariat entre la collectivité et les copropriétaires.
Dernière lacune enfin, avec cette O.P.A.H., on ne va guère au-delà du cadre de la liste des 136 immeubles insalubres dressée en 1995 et sur laquelle la Ville de Paris continue de se baser pour mener sa politique de lutte contre l'insalubrité. Aucun des nombreux acteurs participant à la lutte contre l'insalubrité sur Paris ne l'estime crédible. C'est une telle évidence que l'on ne comprend même pas pourquoi vous persistez encore à l'afficher. Le nombre réel de copropriétés dégradées sur Paris nécessitant un traitement de fond est au minimum de 300, peut-être plusieurs centaines.
Monsieur le Maire, entre les 40 que vous proposez avec cette délibération et les 300 ou plus réellement concernés, on juge de l'ampleur du fossé entre les besoins et les réponses apportées.
En fait, le problème est que vous ne savez pas, ou que vous refusez de savoir quel est le nombre de copropriétés dégradées sur Paris. Vous refusez d'opérer un recensement arrondissement par arrondissement. Vous refusez de mettre sur pied un observatoire des copropriétés dégradées ainsi que je vous l'ai demandé à maintes reprises. Dès lors, vous ne pouvez que tâtonner à l'aveuglette et l'insalubrité ne peut que perdurer sur Paris.
M. Jean-François LEGARET, adjoint, président. - Je donne la parole à M. MANO.
M. Jean-Yves MANO. - Merci, Monsieur le Maire.
Effectivement l'O.P.A.H. qui nous est proposée concerne 40 immeubles pour solde de tous comptes dans l'esprit de la Municipalité. Nous savons tous que le nombre d'immeubles dégradés est nettement supérieur à la liste initiale.
Certains ont parlé de 1.200 immeubles en tout ou partie dégradés qui mériteraient une attention particulière. Donc nous sommes loin du compte.
De plus, nous pouvons nous interroger sur l'efficacité réelle du dispositif présenté.
Le marché proposé ne contient que des missions d'études dont le coût, estimé à 13 millions, soit environ 300.000 F par immeuble, paraît extrêmement élevé pour simplement une étude.
D'autre part nous ne pouvons que constater que l'effort fait est insuffisant par rapport à l'immensité des besoins, et nous savons sur le fond que certains propriétaires ne seront pas en mesure de faire face au coût des travaux.
J'attire l'attention, Monsieur le Maire, de l'adjoint compétent en la matière, en disant : ne serait-il pas nécessaire d'engager une politique de préemption municipale de ces immeubles afin d'assurer leur réhabilitation et leur maintien dans le secteur social ?
Il y a là un gisement important, c'est une façon d'éradiquer l'insalubrité à Paris.
Je m'interroge enfin sur la nécessité d'affecter un local pour un opérateur chargé d'intervenir en secteur diffus. Pourquoi ne pas proposer la mise à disposition d'une permanence dans les mairies d'arrondissement concernées par l'habitat dégradé, bien plus proches des propriétaires et des personnes qui pourraient être sensibilisés à ces problèmes ? C'est une question d'efficacité et de non dilapidation des fonds de la Municipalité parisienne.
M. Jean-François LEGARET, adjoint, président. - Je donne la parole à M. BULTÉ pour répondre aux trois orateurs.
M. Michel BULTÉ, adjoint, au nom de la 6e Commission. - Merci, Monsieur le Maire.
Tout d'abord, je viens d'entendre M. MANO : la direction que nous prenons n'est pas de chasser les gens, d'acheter et de faire du logement social, c'est de pouvoir aider au contraire les petits propriétaires.
Je voudrais recadrer le débat : il s'agit uniquement dans ce projet de délibération de lancer la procédure d'appel d'offres pour désigner l'opérateur chargé de l'animation de cette opération dont la durée est prévue pour 6 ans, durée plus longue d'ailleurs que celle des O.P.A.H. classiques.
Je note d'ailleurs parallèlement l'élaboration d'une convention de concertation avec l'agence nationale d'amélioration de l'habitat, l'A.N.A.H., et l'Etat lui-même. Cette convention sera présentée d'ailleurs lors d'un prochain Conseil de Paris. L'O.P.A.H. porte sur 40 copropriétés en difficulté sur le plan du bâti très dégradé. Elles feront l'objet de prescription de travaux de sortie d'insalubrité au titre des articles L. 36 et L. 26 du Code de la Santé publique.
L'O.P.A.H. concernera d'abord une première tranche de 25 copropriétés, puis dans un second temps, 15 mois après le début de la première tranche, une seconde tranche sur les 15 copropriétés que nous avons évoquées.
C'est dans le cadre de cette seconde tranche que seront pris en considération des ensembles immobiliers non encore déterminés à ce jour, mais qui viendraient à faire l'objet postérieurement de l'engagement de l'O.P.A.H. de prescription de travaux de sortie d'insalubrité.
L'O.P.A.H. aura bien sûr pour objectif de favoriser la réhabilitation et le retraitement de ces copropriétés en vue d'une sortie d'insalubrité durable.
Dans ce cadre, l'opérateur est chargé des missions traditionnelles en O.P.A.H. : mission d'information, de conseils et d'assistance au plan administration des dossiers, demandes de subventions et techniques, mission de suivi de l'avancement de l'opération et mission d'étude des analyses.
Il devra, en outre, réaliser des études sur les copropriétés relevant de la seconde tranche du marché et seconder l'Etat en vue de la mise en place du plan de sauvegarde, dispositif bien entendu impliquant des copropriétaires concernés dans le cadre desquels les aides de l'A.N.A.H. et la prime d'amélioration de l'habitat de l'Etat sont largement déplafonnées.
Je rassure M. FERRAND et je l'ai bien entendu : nous sommes tout à fait prêts à examiner ensemble les besoins dans l'urgence que vous pourriez nous communiquer sur la liste complémentaire. Je souhaite bien entendu que les services de la Ville, et je leur en donne l'instruction aujourd'hui, prennent en compte bien entendu les demandes dans l'urgence ou dans les priorités relevées par les élus des arrondissements concernés.
Merci.
M. Jean-François LEGARET, adjoint, président. - Merci, Monsieur BULTÉ.
Je mets aux voix, à main levée, le projet de délibération DLH 289.
Qui est pour ?
Contre ?
Abstentions ?
Le projet de délibération est adopté. (2000, DLH 289).