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Septembre 2000
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127 - QOC 2000-471 Question de M. Georges SARRE et des membres du groupe du Mouvement des citoyens à M. le Maire de Paris concernant les comptes de la S.E.M.A.P.A

Débat/ Conseil municipal/ Septembre 2000


Libellé de la question :
"M. Georges SARRE et les membres du groupe du Mouvement des citoyens attirent l'attention de M. le Maire de Paris sur les comptes de la S.E.M.A.P.A. Ils constatent, à la lecture des annexes budgétaires du compte administratif 1999 de la Ville de Paris, que cette société d'économie mixte fait apparaître, au 31 décembre 1998, 4.988 millions de francs à l'actif de son bilan, dont près de 4.764 millions de francs de créances, et un total de dettes inscrit au passif particulièrement élevé, soit 4.954 millions de francs.
Aussi, M. Georges SARRE et les membres du groupe du Mouvement des citoyens souhaiteraient-ils disposer d'éléments financiers récents et précis afin de pouvoir apprécier le montant actuel des dettes et des recettes recouvrées de la S.E.M.A.P.A. pour l'opération "Paris-Rive gauche" en particulier, ainsi que les modalités de remboursement des emprunts contractés par cette S.E.M.
Ils demandent, pour plus de précisions, si dans l'actif du bilan de la S.E.M.A.P.A. figure le montant des droits à construire encore non commercialisés et quels sont, parmi les droits commercialisés ceux qui restent à recouvrer.
M. Georges SARRE et les membres du groupe du Mouvement des citoyens souhaitent connaître, en particulier, le montant des cessions de droits à construire, effectivement réalisées sous acte authentique, au 1er septembre 1999 pour les 3 grands secteurs de la Z.A.C. "Paris-Rive gauche" (Masséna, Tolbiac, Austerlitz).
Ils demandent à être rassurés sur le recouvrement des créances liées notamment à l'opération "Paris-Rive gauche" en raison du fait que de nombreux recours contentieux ont été engagés concernant les permis de construire."
Réponse (M. Jean-Antoine GIANSILY, adjoint) :
"Les données figurant au bilan comptable de la S.E.M.A.P.A., arrêté au 31 décembre 1998, soit 4.764 millions de francs de créances et 4.954 millions de francs de dettes, pour importantes quelles soient en valeur absolue, ne sont que la traduction fidèle, conformément à la réglementation en vigueur relative aux opérations d'aménagement concédées, de l'importance de l'opération "Paris-Rive gauche" et ne peuvent être interprétées comme un signe d'amélioration ou de dégradation de cette opération.
Dans les 4.764 millions de francs de créances, plus de 4.734 millions de francs concernent des créances certaines :
- 505 millions de francs de créances clients liées pour l'essentiel à des cessions de charges foncières de bureau intervenues en 1998 ayant effectivement donné lieu à signature d'un acte authentique. La progression de ce poste par rapport à 1997 est la matérialisation du dynamisme de commercialisation de la Z.A.C. Il est précisé à la demande des auteurs de la question, que le montant des droits à construire non encore commercialisés ne figure pas à l'actif du bilan de la S.E.M.A.P.A. en application du droit comptable et par principe de prudence ;
- 200 millions de francs d'écritures comptables qui trouvent leur contrepartie au passif portant sur des créances relatives à d'autres opérations d'aménagement concédées. La société est tenue d'enregistrer en créance sur la Ville les sommes qu'elle lui a versées au titre d'opérations qui ne sont pas définitivement clôturées au plan comptable ;
- 4.029 millions de francs de créances sur la Ville de Paris au titre de "Paris-Rive gauche" (3.907 millions de francs) et de "Château-des-Rentiers" (122 millions de francs). Par construction comptable, conformément aux règles applicables aux S.E.M. d'aménagement liées à leur collectivité locale par un traité de concession telles que définies par le Conseil national de la Comptabilité, la S.E.M.A.P.A. enregistre en stock (à son actif) ces opérations d'aménagement concédées, le stock étant la différence entre d'une part les coûts d'acquisition de terrains et les dépenses d'aménagement et d'autre part les recettes comptabilisées. Du 31/12/97 au 31/12/98, la créance de la S.E.M.A.P.A. sur la Ville de Paris a diminué compte tenu d'une progression des recettes comptabilisées plus rapide que celle des dépenses engagées par la société pour poursuivre l'opération d'aménagement.
Dans les 4.954 millions de francs de dettes dont 4.650 millions de francs à plus d'un an se trouvent fort logiquement les principaux postes suivants :
- 590 millions de francs de dettes envers la Ville de Paris qui constituent pour l'essentiel la contrepartie des créances inscrites à l'actif et portent sur des sommes à verser par la société à la Ville au titre d'autres opérations d'aménagement que "Paris-Rive gauche". Ces sommes ne pourront être versées qu'à la clôture comptable définitive des opérations. Le processus de reddition des comptes est engagé, le Conseil de Paris sera ainsi très prochainement saisi de la reddition des comptes de la Z.A.C. "Lahire" ;
- 3.060 millions de francs correspondent au capital des 2 emprunts mobilisés par la S.E.M.A.P.A. pour mener à bien la réalisation de l'opération d'aménagement "Paris-Rive gauche". Les modalités de mobilisation et de remboursement de ces prêts ont été précisément présentées au Conseil de Paris dans ses délibérations 1992 D. 296 du 24 /02/92 et 1996 D. 945 du 22/07/96. Je rappelle que le premier prêt de 1,7 milliard de francs a été entièrement mobilisé et fait l'objet d'un remboursement linéaire sur 5 ans. La première annuité de 340 millions de francs a été payée par la S.E.M.A.P.A. en mars 2000, conformément au contrat de prêt. Le deuxième prêt de 1,4 milliard de francs, contracté en septembre 1996, est d'une durée de 12 ans, la société pouvant mobiliser le capital au cours des 6 premières années, les 6 années suivantes étant consacrées au remboursement. A ce jour, la S.E.M.A.P.A. n'a pas intégralement mobilisé ce deuxième prêt. Au 1er septembre 2000, l'endettement de la S.E.M.A.P.A. au titre de ces 2 emprunts est donc ramené à 2.720 millions de francs ;
- 1.000 millions de francs environ de dettes envers la Ville de Paris correspondent au paiement différé de terrains communaux. Comme il est d'usage dans les opérations d'aménagement, le paiement des terrains communaux acquis par l'aménageur est différé en fin d'opération afin de ne pas alourdir inutilement les dépenses engagées par l'aménageur en début d'opération.
Les données plus récentes concernant l'opération "Paris-Rive gauche" arrêtées au 31 décembre 1999 seront, comme chaque année, présentées au Conseil de Paris à la fin de l'automne dans la délibération relative à l'examen des éléments financiers des zones d'aménagement concerté.
Je suis néanmoins en mesure, à titre d'information, de vous confirmer que la commercialisation dans la Z.A.C. "Paris-Rive gauche" reste très bien orientée.
Au 1er septembre 2000, les ventes de surfaces de bureau réalisées s'élevaient à 3.642 millions de francs (dont 1.495 millions de francs ayant fait l'objet d'actes authentiques). Si aucune vente de bureaux n'a encore fait l'objet d'actes authentiques sur le secteur Masséna, en revanche sur le secteur Tolbiac tous les actes sont signés et les immeubles devraient être livrés au cours des 6 prochains mois. Dans le secteur Austerlitz-Nord, la moitié des transactions a effectivement donné lieu à des actes authentiques.
Par ailleurs, la S.E.M.A.P.A. s'apprête à signer le protocole de vente du lot M 07-A, situé à l'angle de la rue Tolbiac et de l'avenue de France au-dessus du pôle d'échange METEOR. Le montant de cette transaction s'élève à 1 milliard de francs pour 43.000 mètres carrés SHON de bureaux et environ 6.000 mètres carrés SHON de commerces et activités. Le prix au mètre carré de bureau est ainsi fixé à 22.000 F, montant particulièrement significatif qui se situe largement au-dessus du prix moyen d'équilibre de l'E.P.R.D. qui est de 14.500 F. Cette transaction illustre la confiance et l'attractivité des investisseurs français et étrangers envers cette opération d'aménagement.
Ainsi, à fin 2000 plus de 300.000 mètres carrés de bureaux, soit un tiers du programme total de la Z.A.C., auront fait l'objet de transactions.
Concernant les recettes liées aux logements (aidés, intermédiaires, libres), le montant total des ventes réalisées s'élève actuellement à 316 millions de francs. Toutes les transactions réalisées sur le secteur Tolbiac ont fait l'objet d'actes authentiques et les paiements ont été réalisés en totalité. Sur le secteur Masséna 3 protocoles ont été signés pour des programmes de logements non aidés, une autre cession pour le lot M07-B devant être prochainement finalisée.
Il est, par ailleurs, exact que quelques recours contentieux ont été déposés à l'encontre de permis de construire délivrés par la Ville de Paris. Pour l'essentiel, ces recours sont faiblement motivés au plan juridique et relèvent souvent d'une démarche d'obstruction systématique de quelques personnes isolées. Hormis quelques différés de versement, ces actions en justice n'ont néanmoins pas eu de réel impact sur les paiements de créances par les acquéreurs à l'exception d'un acompte sur une transaction relative au lot M1 A (Capital et Continental).
L'opération "Paris-Rive gauche" se déroule donc de façon maîtrisée, la croissance économique et l'attraction grandissante de ce nouveau pôle parisien liée aux choix d'urbanisme et à l'implantation d'un ambitieux programme universitaire ne pouvant que favoriser son développement dans les années à venir."