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Septembre 1996
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56 - 1996, D. 1114 - Programme municipal d'accession sociale à la propriété. - Lancement d'un programme expérimental. - Définition et conditions générales.

Débat/ Conseil municipal/ Septembre 1996



M. Alain DESTREM, adjoint, président. - Nous passons au projet de délibération D. 1114 relatif au programme municipal d'accession sociale à la propriété.
M. AUTEXIER a la parole.
M. Jean-Yves AUTEXIER. - Monsieur le Maire, il y a un peu moins d'un an, le 20 novembre 1995, le Maire de Paris annonçait un certain nombre de mesures susceptibles de résorber la crise du logement social dans la Capitale.
Quelques éléments sont intervenus. La baisse du loyer des P.L.I. nouveaux est réelle. La transformation de bureaux en logements est embryonnaire.
Aujourd'hui vous nous présentez des modalités d'accession sociale à la propriété.
Je vous le dis sincèrement, l'essentiel manque. L'essentiel, c'est l'insuffisance chronique de l'offre d'appartements à louer à des prix raisonnables pour les Parisiens à revenus modestes.
Selon vous, la demande ne peut trouver uniquement une réponse locative. Peut-être, mais il faudrait commencer par l'essentiel, la réponse locative.
Construire davantage de P.L.A., reconduire chaque année l'encadrement des loyers du parc privé, voilà des priorités absolues.
Le mécanisme que vous nous demandez d'adopter aujourd'hui tire la conséquence d'abord de l'échec du prêt à taux zéro dans la Capitale, échec que nous avions annoncé - ce n'était pas difficile de le prévoir - lors d'un précédent Conseil.
Parce que la demande de ces prêts est insuffisante à Paris, vous essayez de traiter aujourd'hui la question sous l'angle de l'offre. Compte tenu des plafonds de ressources exigés et des prix pratiqués dans le neuf à Paris, de l'obligation qui est faite pour l'ancien de mener de lourds travaux de réhabilitation, c'est à peine une centaine de prêts à taux zéro qui ont été souscrits.
Lors du premier trimestre de commercialisation de ces prêts, 14 seulement ont été conclus alors qu'au plan national, vous le savez sans doute, on arrive désormais à 100.000. C'est un échec pour la Capitale parce que les modalités étaient totalement inadaptées. Elles incitent d'ailleurs au contraire les Parisiens à aller habiter en grande couronne ou le bâti comme le terrain sont abordables.
Je crois que c'est un objectif que nous ne poursuivrons pas, c'est le moins que l'on puisse dire.
Regardons les conditions posées pour avoir droit à l'accession sociale à la propriété que vous nous proposez de créer et constatons qu'en fait, en matière de social, elle est peu ciblée ; vous incluez parmi les bénéficiaires les locataires en titre de toutes les catégories de logement social à Paris, les occupants des P.L.I. notamment, puisque vous persévérez à les classer comme sociaux. Vous ouvrez ce droit à tous les locataires de logement sous la loi de 1948, secteur dans lequel demeurent encore des ménages disposant de revenus conséquents.
Bref, le critère que vous retenez est beaucoup trop large pour une allocation sociale d'accession à la propriété.
Qui accèdera à cette allocation ?
Votre réponse est étonnamment simpliste : les opérateurs traiteront les demandes dans leur ordre d'arrivée. Mais, Monsieur le Maire, ce n'est pas le cachet de la Poste qui doit faire le tri des demandeurs, c'est leur situation sociale, matérielle et familiale, l'urgence de leur demande, par exemple.
Si ces critères-là étaient appliqués, il faudrait en plus vérifier les revenus des candidats peut-être un peu mieux que dans le passé cela ne fut fait.
Je vous renvoie à certains rapports de la Chambre régionale des comptes ou de l'Inspection national de l'équipement dans un temps encore récent.
Les prix de vente des appartements se situeront entre 13.000 et 15.000 F le mètre carré. On peut aujourd'hui accedér à de l'ancien à Paris, notamment dans certains arrondissements, à ces prix-là. Les prêts à 0 % doublés sont plus incitatifs qu'un prêt immobilier normal distribué par le réseau bancaire, mais si on fait les comptes, vous qualifiez d'accession sociale des logements de 65 mètres carrés à 970.000 F. A ce prix, je ne suis pas sûr que votre proposition sera très attirante.
Un mot enfin pour conclure sur le nombre de logements ainsi lancés : 300 unités. L'impact restera donc minime.
La plupart des programmes prévus font figure, comme on dit, de "queue de Z.A.C.", l'un deux ayant pour fonction essentielle de contribuer au démarrage de "Paris-Rive gauche", déjà d'ailleurs amplement doté en P.L.I. et toujours aussi pauvre en P.L.A.
Quant au 8e arrondissement, je doute qu'il soit celui vers lequel se porte une part importante de la demande sociale, même si je veux souligner la volonté affichée d'une timide tentative de mixité. Comme souvent, mes chers collègues, je crains qu'il ne s'agisse d'une mesure d'annonce, car il manque encore la vraie politique volontariste de lutte contre la spéculation foncière, contre la flamblée des loyers libres, un programme pluriannuel de construction de logements P.L.A. Toutes ces mesures demeureront marginales tant que l'essentiel de l'offre de logements locatifs sociaux ne sera pas traité. Je vous remercie.
M. Alain DESTREM, adjoint, président. - Je vous remercie.
La parole est à M. MANO.
M. Jean-Yves MANO. - Après le doublement du prêt à 0 %, présenté ces derniers mois, vous nous proposez donc un programme d'accession sociale à la propriété.
Je pose une question : M. le Maire de Paris voudrait-il se transformer en Merlin l'Enchanteur pour les accédants à la propriété parisienne ?
Plus sérieusement, nous sommes donc en présence d'un projet qui, dans son esprit, recevra notre approbation et pour lequel nous souhaitons un succès plus probant que l'opération de doublement de prêt à 0 % qui, pour l'instant, et d'après les informations que je possède, en est encore aux balbutiements, puisque seulement 100 dossiers seraient en cours de traitement, chiffre ridicule et prévisible par rapport à la population parisienne après 8 mois de l'annonce de l'opération.
Dans la présentation de ce projet, vous évoquez le désir légitime des ménages modestes à devenir propriétaires.
Monsieur le Maire, il n'est pas vrai qu'un ménage modeste pourra acquérir un F3 à 15.000 F le mètre carré, soit un investissement global de 900.000 F hors frais de notaire.
La cible potentielle se situe donc dans les classes moyennes, choix que nous ne contestons pas en soi, encore faut-il avoir le courage de diriger sa communication vers les accédants potentiels réels sous peine de décevoir une fois de plus, comme pour le doublement du prêt à 0 %.
De plus, compte tenu de l'évolution du marché de l'immobilier parisien, la fourchette de 13.000 à 15.000 F le mètre carré commence à s'installer sur le secteur privé dans certains arrondissements parisiens et ne constitue pas a priori un élément incitatif suffisant pour les acquéreurs éventuels.
Sans doute êtes-vous persuadé vous-même des limites de votre proposition compte tenu de la modestie de l'expérimentation, à savoir 300 logements à moins que la raison essentielle de votre timidité quantitative soit votre volonté de ne pas concurrencer le secteur privé immobilier.
La sélection des acquéreurs, issue prioritairement des habitants du secteur social, est conforme à ce que nous souhaitons car pouvant dégager par glissement des logements dans le secteur locatif.
Il en va tout autrement dans la priorité donnée aux occupants de logements de loi de 1948, qui libéreront des logements perdus à jamais pour le secteur social de l'habitat.
Une modification de votre projet sur ce sujet nous semble indispensable. Compte tenu de l'effort financier consenti par la Ville dans l'investissement initial, nous ne comprenons pas l'abandon au terme des 15 ans de la possibilité pour la collectivité de récupérer en cas de cession l'effort financier initial sur le fruit de la vente.
Cette proposition est pour nous l'occasion d'évoquer la vente des H.L.M. à leurs occupants s'ils le peuvent ou à des acquéreurs extérieurs.
2.000 logements de ce type pourraient se trouver mis en vente compte tenu des décisions prises par les conseils d'administration des différents organismes.
Ceci nous semble contestable et en contradiction avec l'objectif à nos yeux prioritaire de fournir un logement social aux très nombreuses familles sur liste d'attente.
La Ville de Paris n'a pas à se défaire de son patrimoine de logements sociaux.
Se pose donc clairement un problème de cohérence de vos propositions successives qui nécessite à nos yeux une redéfinition claire de vos priorités. L'accession sociale est possible. La proposition qui nous est faite et que nous soutiendrons en est la démonstration, mais elle ne peut se faire au détriment des personnes en attente de logement. Merci.
(Applaudissements sur les bancs du groupe socialiste).
M. Alain DESTREM, adjoint, président. - La parole est à M. TUROMAN.
M. Michel TUROMAN. - Monsieur le Maire, vous nous présentez ce programme municipal d'accession sociale à la propriété comme un des éléments de votre politique de logement à Paris.
Je ne reviendrai pas sur notre critique d'ensemble de vos choix en la matière, mais je vous rappelle que le nombre de logements locatifs sociaux n'a jamais été aussi bas et que les programmes de logements intermédiaires continuent pour l'instant à être proposés à des prix avoisinant les 70 F le mètre carré. Vous nous dites que dans l'avenir, ils seront proposés à 53 F et dans un temps proche à 50 F. Nous jugerons sur pièce dans trois ou quatre ans... à la livraison de vos nouveaux programmes.
Vous nous proposez donc aujourd'hui d'aider au lancement de ce programme d'accession sociale à la propriété. Je dis : très bien, mais, et il y a un "gros mais" : celle-ci est interdite de fait depuis plus de 15 ans à Paris. Les programmes financés par des P.A.P. se comptent sur les doigts de la main dans cette période. La spéculation foncière contre laquelle votre majorité n'a pris aucune mesure, mais qu'elle a, plutôt encouragée, empêchait la réalisation de tout programme.
Vous proposez de lancer à titre expérimental, selon votre propre expression, 5 programmes pour 300 logements. Mais vous dites vouloir vous engager dans ce soutien à l'accession sociale à la propriété, au moment où vous votez la disparition des P.A.P. Le prêt à taux zéro ne peut le remplacer puisque, même doublé, vous constatez qu'il ne répond pas à la solvabilisation des ménages à revenus modestes. Au moment aussi où le Gouvernement s'apprête à mettre définitivement en cause ce qui reste du versement logement des employeurs, le fameux 1 %, et dans une période où le Crédit foncier, chargé du financement de l'accession sociale à la propriété, est complètement déstructuré par les décisions de ce même gouvernement.
La Ville de Paris aurait pu intervenir en complèment des dispositifs antérieurs. Elle ne l'a pas fait. Je crains qu'aujourd'hui l'expérience que vous nous proposez n'aboutisse à de bien maigres résultats avec des engagements financiers pour la Ville considérables. D'ailleurs, curieusement, aucun chiffrage du montant de l'intervention de la Ville n'est avancé. Il me semble impensable qu'une telle approche n'ait pas été réalisée. Nous souhaitons donc la connaître.
De plus, vous nous annoncez un objectif de prix de vente de 13 à 15.000 F le mètre carré. A titre d'information, je vous signale qu'une grande compagnie d'assurances vend actuellement des logements construits il y a 10 ans, dans le 10e, quai de Valmy, pour 14.000 F le mètre carré. Les logements, principalement des F 3, donc d'une superficie d'environ 70 mètres carrés, seront mis en vente de 920.000 F à 1 million de francs, auxquels il faut ajouter bien évidemment les taxes et frais. Sur une durée de 15 ans, le montant annuel de remboursement serait de l'ordre de 70.000 à 80.000 F, sous condition d'un apport personnel de 200.000 F et de l'obtention du prêt à taux zéro doublé. Pour un revenu imposable de 227.800 F pour 4 personnes, cela représente un taux d'endettement de l'ordre de 30 à 35 %, soit la limite du surendettement. Comme pour le logement intermédiaire, vous vous fixez une catégorie de population et vous aboutissez, en dépit d'engagements financiers importants de la Ville, à des prix ne correspondant pas aux revenus de celle-ci.
Pour ces raisons, nous nous abstiendrons donc sur ce projet, dans l'attente que vous nous soumettiez chacun des programmes annoncés et que vous preniez en considération nos remarques, car nous sommes favorables à une véritable relance de l'accession sociale à la propriété à Paris.
(Applaudissements sur les bancs du groupe communiste).
M. Alain DESTREM, adjoint, président. - Je vous remercie.
Monsieur BLET, vous avez la parole.
M. Jean-François BLET. - Monsieur le Maire, permettre aux ménages à revenus modestes d'accéder à la propriété est un programme dont il faut se réjouir, ceci d'autant plus qu'il permettra de libérer un certain nombre de logements sociaux du parc d'H.L.M., et donc d'offrir de nouvelles perspectives aux ménages en attente de logement.
Pourtant, à y regarder de plus près, cette mesure n'est peut-être pas aussi judicieuse qu'elle y paraît, tout au moins dans la forme qui nous est présentée.
En effet, notre première réserve concerne l'avenir des logements "loi de 1948", dont les locataires pourront bénéficier de cette mesure.
Nous ne nous opposons pas à ce que ces locataires puissent accéder à la propriété dans des conditions intéressantes, mais la libération de ces logements entraînera une révision de leur statut et leur disparition du parc social de fait.
Ainsi, l'effet prévu de libération des logements sociaux du parc d'H.L.M. sera profondément amoindri, voire anéanti, par la disparition accélérée et simultanée du parc social de fait constitué des logements "loi de 1948".
Même si la diminution du parc de logements "loi de 1948" est un fait historique, accélérer ce phénomène ne paraît pas judicieux.
Notre deuxième réserve concerne la clause antispéculative que vous proposez pour ces nouveaux logements.
En effet, au travers de ce programme, le risque est grand de voir certains locataires ayant ainsi accédé à la propriété pour un prix très raisonnable revendre ensuite leur bien avec une confortable plus-value eu égard aux prix du marché.
Pour faire face à cette éventualité, vous avez donc prévu une clause dite "de préférence" permettant à la Ville d'être prioritaire en cas de vente du bien, ce qui s'appelle tout simplement le droit de préemption, qui existe déjà.
Telle qu'elle est rédigée, cette clause paraît superfétatoire, elle ne précise pas en effet que la Ville sera automatiquement acquéreur. Dès lors, des reventes pourront se faire sans contrainte dans le privé.
Une véritable clause antispéculative doit donc imposer à la Ville de se porter acquéreur du bien en vente pour le revendre rapidement aux catégories de locataires ciblées par l'A.S.P., l'accession sociale à la propriété.
En l'état actuel de l'exposé des motifs, la formulation hypothétique retenue laisse des portes ouvertes à toutes les interprétations et dérapages.
Par ailleurs, alors que cette clause est la garantie essentielle du bon fonctionnement de ce programme, elle ne figure pas dans le dispositif cadre qui est soumis à notre vote.
De même, l'excellente clause de libération du logement social est omise dans le dispositif qui, une fois adopté, est le seul à avoir une force juridique contraignante.
C'est pourquoi, afin d'ôter toute ambiguïté sur la portée du dispositif soumis, nous vous proposons, Monsieur le Maire, une amendement ajoutant un article 4 au projet de délibération, réintroduisant ces deux clauses : clause antispéculative et clause de libération du logement social telles que vous les avez vous-même définies et faute desquelles notre délibération serait inopérante.
Je vous propose donc après l'article 3 d'ajouter l'article 4 suivant :
" Afin de garantir le caractère social de l'A.P.S., les contrats de vente aux accédants comporteront obligatoirement les clauses suivantes :
a - Clause antispéculative.
Le réalisateur devra stipuler un pacte de préférence au profit de la Ville de Paris (ou de l'aménageur, la Ville étant subrogée dans les droits de celui-ci à l'expiration du traité de concession). La Ville, en cas de vente du bien, se substituera à l'acquéreur à un prix déterminable à l'avance et tiendra compte de l'aide financière apportée par la Ville directement ou par l'intermédiaire du bilan de la Z.A.C.
Le logement sera immédiatement revendu par la Ville à un acquéreur remplissant les conditions de l'A.S.P.
b - Clause de libération du logement social.
Les contrats de vente comporteront une clause faisant obligation à l'accédant d'occuper le logement acquis à titre de résidence principale et de donner congé pour le logement social qu'il occupait. "
Enfin, la nécessaire transparence du mode de fonctionnement de ce programme et la clarté des critères initiaux d'attribution sont indispensables à la bonne réussite de l'opération.
Quid par exemple de cette catégorie peut-être très résiduelle de locataires de logements sociaux dont les revenus dépassent les critères du prêt à taux zéro, et donc de l'A.S.P. ? Quelles sont les dispositions prévues pour stimuler leur départ ?
Enfin, faut-il voir dans la limite de 15 ans imposée pour une revente une preuve d'optimisme de la Mairie de Paris qui estimerait ainsi que le problème du logement social et de l'accession à la propriété sera réglé en 2012 ?
M. Alain DESTREM, adjoint, président. - Je vous remercie.
Monsieur BULTÉ, vous avez la parole pour répondre aux quatre intervenants.
M. Michel BULTÉ, adjoint, au nom de la 6e Commission. - Monsieur le Maire, je vais répondre, si vous en êtes d'accord, globalement aux intervenants, puisque les remarques formulées sont répétitives.
Nous voilà aujourd'hui conduits à présenter devant le Conseil de Paris l'accession sociale à la propriété, qui est effectivement un volet très important de la politique du logement social qu'a développée le Maire de Paris.
Les critiques formulées, notamment en ce qui concerne le prêt à taux zéro, s'avèrent justes, c'est vrai, mais j'allais dire s'avèrent justes dans le premier trimestre et le deuxième trimestre de cette année, puisque, depuis la rentrée, depuis la fin du mois d'août, nous avons pu constater une reprise très forte de demandes de prêts à taux zéro et de dossiers accordés. Si dans la première partie de l'année, nous étions effectivement à une centaine de dossiers acceptés, en trois semaines seulement, depuis la rentrée, plus d'une centaine ont été accordés et sont encore à l'étude. Aussi, il y a plus qu'un frémissement, on peut dire qu'aujourd'hui, il y a un véritable démarrage du doublement du prêt à taux zéro sur Paris.
En ce qui concerne l'accession sociale à la propriété, c'est effectivement à titre expérimental que l'on vous propose les opérations mentionnées dans la délibération.
Je rappellerai que les prix de vente indiqués sont des prix-plafonds.
Les premières opérations que nous sommes en train d'étudier pour l'instant et qui seront soumises, bien entendu, aux conseils d'arrondissement dans lesquels ces opérations vont être réalisées, nous permettent d'après les première études d'être optimistes puisque nous arriverons, notamment sur une opération qui sera présentée dans le 13e arrondissement, à un prix de vente qui, lui, sera échelonné entre 11.000 et 12.500 F le mètre carré. Ceci permettra notamment à des familles de catégorie moyenne, notamment si je prends le cas d'un jeune couple - vous connaissez le problème des jeunes couples dans Paris aujourd'hui et la nécessité de pouvoir continuer à habiter dans la Capitale - un jeune couple qui a des revenus mensuels de 12.500.F - on ne peut pas dire que ce soient quand même des gens très aisés - pourra acquérir un deux pièces de 50 mètres carrés sur la base de 11.000 F à un montant de 630.000 F. Avec le doublement du prêt à taux zéro, le remboursement mensuel est de 3.480 F par mois, avec un apport personnel de 50.000 F. Je crois vraiment que les propositions qui sont faites sont véritablement intéressantes, et notamment pour des jeunes couples qui sont aujourd'hui dans des logements sociaux P.L.I., parce qu'un logement P.L.I. de 2 pièces, comme je viens de l'évoquer, a un loyer d'environ 3.000 F, alors je crois que c'est quelque chose de tout à fait positif. Si je prends un prix de vente à 12.200 F le mètre carré pour un couple qui gagne 15.000 F par mois le montant de remboursement pour l'acquisition d'un 2 pièces avec un apport personnel de 50.000 F serait de 3.590 F.
Alors je crois qu'effectivement, pour mettre en place la véritable mixité sociale que souhaite le Maire de Paris, avec la réalisation de logements P.L.A-T.S., de logements P.L.A., de logements P.L.I., l'accession sociale à la propriété est un complément indispensable, notamment pour les gens qui se trouvent au fur et à mesure de l'évolution de leur situation personnelle dans des logements P.L.A. ou P.L.I. En outre, ceux-ci pourront être libérés et être proposés à des gens qui en ont véritablement besoin.
Alors en ce qui concerne cette acquisition et cette accession sociale à la propriété, je crois que demain, il faut dire aux jeunes couples, et notamment vous avez évoqué les catégories moyennes, que devenir propriétaire à Paris ce n'est plus un rêve, c'est une réalité.
Alors il y a effectivement des aménagements qui pourront être abordés et M. MANO a soulevé fort justement le dispositif concernant par exemple les baux relevant de la loi de 1948. J'en prends note, et il a raison de nous faire part de ses observations également en ce qui concerne la clause antispéculation, je vais bien entendu en tenir compte et intégrer ces remarques dans les projets de délibération qui vous serons soumis pour les opérations spécifiques.
Ces opérations nous ne les entérinons pas aujourd'hui, elles vous seront présentées dans chaque Conseil d'arrondissement, je le répète, et au Conseil de Paris. Les prix qui vous ont été mentionnés, je le rappelle, sont des prix planchers hauts, nous allons nous efforcer, comme je viens de vous le dire, d'arriver à des sommes entre 11.000 et 12.000 F le mètre carré, et c'est effectivement un complément indispensable à la politique du logement parisien, notamment à la mise en place du doublement du prêt à taux zéro c'est un tout. Je crois que cette expérience mérite d'être mise en place, nous la jugerons bien entendu au fur et à mesure de son évolution. 300 logements, c'est vrai, c'est significatif, et si la première opération que je mentionnais tout à l'heure, notamment dans le 13e arrondissement, donne satisfaction, nous aurons tout lieu d'en mettre d'autres rapidement en place.
Voilà ce que je voulais dire, Monsieur le Maire, et je vous remercie de votre attention.
M. Alain DESTREM, adjoint, président. - Merci, je crois que c'est un bon début dans ce domaine et nous allons suivre avec intérêt l'expérience que nous allons lancer. Je vais mettre ce mémoire aux voix.
M. Jean-François BLET. - Et l'amendement ?
M. Alain DESTREM, adjoint, président. - Excusez-moi, il y a un amendement de M. BLET.
Monsieur BULTÉ, pouvez-vous nous donner votre point de vue ?
M. Michel BULTÉ, adjoint, rapporteur. - Compte tenu de ma réponse et de la présentation dans le détail de chaque projet par la suite, j'intégrerai bien entendu les remarques qui ont été formulées, pour l'instant je ne vois pas la nécessité d'adopter l'amendement de M. BLET, je propose le rejet.
M. Alain DESTREM, adjoint, président. - Bien ! Donc, je mets aux voix, à main levée, la proposition d'amendement déposée par M. BLET.
Qui est pour ?
Contre ?
Abstentions ?
La proposition d'amendement est rejetée à la majorité, les groupes " Rassemblement pour Paris ", " Paris-Libertés ", Mme TAFFIN, MM. DUMAIT et REVEAU ayant voté contre, Mme SCHNEITER s'étant abstenue.
Maintenant, je mets aux voix, à main levée, le projet de délibération tel qu'il est proposé.
Qui est pour ?
Contre ?
Abstentions ?
Le projet de délibération est adopté à la majorité, Mme TAFFIN et M. DUMAIT ayant voté contre, le groupe communiste, Mmes SILHOUETTE, SCHERER, BILLARD et M. BLET s'étant abstenus. (1996, D. 1114).