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Octobre 1996
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39 - 1996, D. 1470 - Approbation de la modification du Plan d'occupation des sols général de Paris ayant pour objet de lever l'emplacement réservé pour équipement public A.01, 34 à 40, rue de Citeaux (12e)

Débat/ Conseil municipal/ Octobre 1996


M. Paul AURELLI, adjoint, président. - Mes chers collègues, nous allons passer au dossier D. 1470, relatif à l'approbation de la modification du Plan d'occupation des sols général de Paris ayant pour objet de lever l'emplacement réservé pour équipement public A.01, 34 à 40, rue de Citeaux (12e).
Je donne la parole au premier orateur inscrit, M. FERRAND.
M. Eric FERRAND. - Merci, Monsieur le Maire.
Je ne vous cacherai pas que ce projet de délibération a attiré mon attention pour une raison assez simple, c'est qu'il concerne effectivement la levée d'un emplacement réservé au P.O.S. pour un équipement public rue de Citeaux et situé juste à la périphérie du périmètre d'étude de modification du P.O.S. et cependant inclus dans le projet de périmètre de l'O.P.A.H. sur le 12e arrondissement.
L'exposé des motifs du projet de délibération rend compte des raisons pour lesquelles les services de la Ville n'ont pas jugé opportun d'intégrer la parcelle concernée au futur nouveau P.O.S. pour le Faubourg Saint-Antoine et donc de surcroît au Plan de protection qui est en projet pour ce quartier.
La parcelle concernée doit cependant faire l'objet, en cas de démolition des bâtiments, d'une autorisation de démolir soumise à l'accord de l'Architecte des bâtiments de France. Je m'interroge donc sur l'objectivité des raisons évoquées pour ne pas la soumettre aux nouvelles règles de construction du P.O.S. qui sera modifié. Cet accord nécessaire, c'est-à-dire celui de l'Architecte des bâtiments de France, n'est-il pas en somme une mesure implicite de protection de la parcelle ? Je pose la question.
De plus, même si le tissu urbain environnant est, comme le disent vos services, moins faubourien, il est tout de même au coeur du Faubourg Saint-Antoine, en l'occurrence la parcelle au nord de la rue de Cîteaux. Enfin cette réserve au P.O.S. pour équipement public ne pourrait-elle pas faire l'objet d'un projet d'une autre nature que celle prévue à l'origine ?
En l'absence d'explications plus détaillées, nous ne voterons pas ce projet. Merci.
M. Paul AURELLI, adjoint, président. - Merci, Monsieur FERRAND.
Je donne la parole à M. BLET.
M. Jean-François BLET. - Monsieur le Maire, entre le 28 mai et le 29 juin dernier, les Parisiens étaient conviés à s'exprimer lors d'une enquête publique. On pouvait lire sur les tristes affiches officielles, en noir et blanc, de la mairie : "modification du plan d'occupation des sols, Levée d'une réserve pour équipement public A.01". Aucune explication complémentaire n'accompagnait l'invitation. Etait-ce une rubrique nécrologique, telle celles qui parsèment les murs des villes italiennes ? Pour le riverain, pour le citoyen, ce libellé c'est du charabia ! On ne s'étonnera donc pas du peu d'enthousiasme qu'a soulevé cette enquête publique auprès des Parisiens !
Cette modification du P.O.S. présente trois caractéristiques : 1 - la façon dont cette réserve a été gérée et vécue dans le temps par le propriétaire et les locataires de ces immeubles ; 2 - la signification de cette réserve pour le quartier ; 3 - les relations de ces immeubles avec le projet municipal limitrophe de Brulon-Citeaux et avec le Programme de protection et de mise en valeur du Faubourg Saint-Antoine.
Sur le premier point, les sentiments de confusion et d'amertume dominent. En effet, la situation foncière de ces bâtiments relève d'un véritable imbroglio immobilier et juridique... en 1977 les immeubles des 34 à 40, rue de Citeaux sont grevés au P.O.S. d'une réserve pour équipement public ; dans les années 80 les locaux, propriété de Mme AUGER, sont loués bruts sous forme de baux commerciaux et de baux d'habitation loi de 1948, à hauteur d'environ 20 F le mètre carré ; la gestion de l'immeuble est ensuite confiée à la S.A.G., filiale indirecte du G.A.N. qui transforme des "loi de 1948" en baux commerciaux, dont certains sont brusquement résiliés.
Puis la moitié des locaux est hypothéquée pour le compte de la S.O.F.A.L., filiale de l'U.I.C., elle même filiale du G.A.N. Aujourd'hui des baux commerciaux, ex baux d'habitation loi de 1948, sont retransformés en baux d'habitation loyer libre. Joli tour de passe-passe ! Le tout sur fond de préemption de la Mairie de Paris.
Les bâtiments concernés sont en assez bon état et ont été estimés par les services fonciers de la Ville à 58 millions de francs. Or, stupéfaction, le 5 octobre dernier, une annonce du Figaro indique déjà la mise en vente de ces immeubles alors même qu'ils sont toujours grevés d'une réserve et donc d'une préemption municipale ! Des promesses de vente auraient déjà été signées...
Monsieur le Maire, vous nous demandez donc aujourd'hui d'entériner a posteriori un fait accompli imposé par un promoteur immobilier !
Deuxième surprise, le prix de vente, affiché dans l'annonce "à partir de 11.000 F le mètre carré", s'avère en fait de 15.000 F le mètre carré, soit une estimation d'environ 105 millions de francs pour l'ensemble des 7.000 mètres carrés.
Eu égard aux 58 millions de la préemption, la plus value foncière avoisine donc les 50 millions de francs sans les moindres travaux, puisque selon l'annonce, les surfaces sont vendues "à aménager" donc en l'état. La spéculation n'a pas disparu. La crise économique oui, mais pas pour tous !
Troisième surprise, l'agent immobilier en charge de la vente, M. Arnaud PHAM, se réclame du "Groupe Financier et Foncier de Paris", société inconnue du Greffe du Tribunal de commerce ! L'imbroglio spéculatif auquel nous assistons et dont la réserve en question est le principal vecteur, nous laisse perplexes et inquiets. Quelle belle affaire pour les banques et les compagnies d'assurances !
Mais d'autres en revanche en ont fait les frais, c'est le cas des locataires de ces immeubles. La plupart des locataires ont dû quitter les lieux du fait de la préemption exercée par la Mairie et des changements de nature des baux. De plus, un immeuble vide se vend toujours plus cher qu'un immeuble occupé. Ainsi, le 17 juillet dernier des locataires du 34, rue de Citeaux ont été expulsés à l'aube et n'ont à ce jour toujours pas été relogés, alors que la Mairie est directement impliquée dans cette situation et qu'elle ne saurait de ce fait s'exonérer de ses responsabilités.
Deuxième point : une réserve en équipement public, autre que celle prévue naguère pour l'Assistance Publique serait-elle justifiée ? Pourquoi ne vous êtes-vous pas posé cette question ? Avez-vous recensé les besoins en équipement non satisfaits dans le quartier ? En effet, il serait aberrant de céder ces immeubles alors que des besoins existent, une maison des associations par exemple, mais aussi un centre multimédia ou des ateliers d'art plastique de la Ville. Les vastes espaces intérieurs et les larges baies vitrées de ces immeubles s'y prêteraient admirablement. Ces diverses fonctions épouseraient à merveille la culture et les besoins du Faubourg Saint-Antoine.
Enfin, troisième et dernier point, ces bâtiments font face au "secteur d'intervention" Brulon-Citeaux, périmètre d'opération publique située très précisément de l'autre côté de la rue. Elle a été confiée à la S.A.G.I. et est en cours de réexamen selon vos récentes déclarations. Les immeubles des 34 à 40, rue de Citeaux doivent donc être intégrés dans la réflexion globale d'aménagement de ce secteur pour permettre un équilibre entre logements et équipements.
Vous aviez prévu au sein de cette opération la construction d'un hôtel industriel pour accueillir des artisans et de petites entreprises. Or, par leur structure et typologie, les immeubles des 34 à 40, rue de Citeaux constituent de fait des immeubles industriels qu'il serait aisé de réaménager à moindre coût. Pourquoi construire cher ce qui existe déjà à faible coût ?
Enfin, réintégrez ces bâtiments au périmètre d'étude du plan de protection du Faubourg Saint-Antoine, ainsi que vous l'avez fait sur le même îlot pour le front bâti en façade de l'Hôpital. Pourquoi deux poids deux mesures ?
De nombreuses pistes vous sont donc offertes, Monsieur le Maire, pour mettre à profit cette réserve pour équipement public décidée par la Mairie depuis près de 20 ans.
Vous craignez le prix de cette préemption. Pourtant, 7.000 mètres carrés pour 58 millions de francs, cela fait environ 8.000 F du mètre carré. C'est plutôt une bonne affaire !
Plutôt que d'assumer vos responsabilités, préférez-vous offrir cette juteuse affaire aux spéculateurs immobiliers ?
Monsieur le Maire, ne précipitez pas votre décision, faites fi des anticipations spéculatives des promoteurs immobiliers et maintenez ces bâtiments en réserve pour équipement public en procédant pour ce faire à la nécessaire modification de son affectation.
M. Paul AURELLI, adjoint, président. - Merci, Monsieur BLET.
Monsieur REY, vous avez la parole.
M. Gérard REY. - Monsieur le Maire, mes chers collègues, l'objet du projet de délibération concernant le 34-40, rue de Citeaux dans le 12e arrondissement est la levée d'une réserve pour équipement public par une modification du P.O.S.
Comme au Conseil d'arrondissement du 12e, je voudrais vous faire connaître la position du groupe socialiste et apparentés que je crois largement partagée par le groupe communiste ainsi que par les Verts du 12e et le Mouvement des citoyens.
Sans revenir dans le détail juridique de cette opération, il apparaît clairement que depuis près de 20 ans, la seule ligne directrice qui a prévalu dans la gestion de ces immeubles peut se résumer à en faire partir tous les habitants et par tous les moyens le plus vite possible. C'est ce qui s'est progressivement, mais avec ténacité, fait. Pour mémoire il faudrait demander à M. BOUC, connu comme comédien des "Déchiens", il a pu constater que son appartement a été muré en son absence, cela s'est passé il y a quatre ans, il pourrait sans doute nous le raconter avec humour, même avec humour noir.
Aujourd'hui, que constatons-nous ? Après tant d'efforts, il existe une impatience certaine, l'âne arrive à l'écurie du profit. Ainsi, dès le samedi 5 octobre 1996, par une annonce parue dans "Le Figaro", les immeubles concernés du 34-40, rue de Citeaux ont été mis en vente, avant même que le Conseil de Paris ne se prononce sur la levée de ladite réserve publique.
Tant d'efforts ne pouvaient plus attendre, l'affaire apparaît juteuse. En effet, les services fonciers de la Ville ont estimé à 58 millions de francs la valeur de ces immeubles. Pourtant un promoteur immobilier procède à la vente desdits appartements pour plus de 100 millions de francs, près de 50 millions de bénéfices, une opération immobilière très rentable pour tous les agents immobiliers, compagnies d'assurances, chargés de la vente.
Tant d'efforts méritent salaire, non seulement libéral mais même au détriment de l'intérêt général.
La Ville de Paris est directement concernée par cette opération. Si vous le voulez, vous pouvez démontrer aujourd'hui votre volonté politique de limiter la spéculation foncière, de ne pas récompenser ces sociétés qui en sont responsables et de réaliser dans de bonnes conditions financières des équipements nouveaux et indispensables. Vous pouvez le faire notamment en refusant l'autorisation demandée de levée de la réserve publique 34-40, rue de Citeaux.
Alors, la Ville pourrait préempter cet immeuble. Elle se rendrait propriétaire d'un immeuble de qualité à un coût financier intéressant, moins de 8.000 F le mètre carré, un immeuble en bon état. Elle agirait concrètement contre la spéculation immobilière. Elle pourrait réaliser les équipements prévus dans le quartier, notamment la réalisation d'un hôtel industriel, dans les meilleures conditions financières possible.
Vous reprochez sans cesse à l'opposition son irréalisme financier. Au cas présent, la délibération que vous nous demandez de voter va à l'encontre des intérêts financiers de la Ville, à moyen terme, et de l'intérêt des habitants.
Si vous ne renoncez pas, nous expliquerons à tous les locataires qui ont du partir "volontairement", entre guillemets, ou par expulsion, qu'ils ne sont pas partis dans un but d'intérêt général mais pour des intérêts privés financiers, pour que banques et agences immobilières puissent réaliser d'importants profits, plus de 50 millions de francs et cela en plein accord avec la Mairie de Paris.
Et nous expliquerons à tous les habitants du Faubourg Saint-Antoine la manière dont vous concevez la rénovation immobilière de ce quartier, ce qui ne présage rien de bon pour les conditions de modification du P.O.S. ainsi que pour l'application de l'O.P.A.H. prévue Faubourg Saint-Antoine.
Merci.
(Applaudissements sur les bancs des groupes socialiste, du Mouvement des citoyens et communiste).
M. Paul AURELLI, adjoint, président. - Merci, Monsieur REY.
Je donne la parole à Mme COUDERC pour répondre aux intervenants.
Mme Anne-Marie COUDERC, adjoint, au nom de la 6e Commission. - Je vous remercie, Monsieur le Maire.
Monsieur le Maire, mes chers collègues, je souhaiterais rappeler tout d'abord, après avoir écouté très attentivement les trois interventions, que le bénéficiaire principal de cette réserve est l'Assistance publique - Hôpitaux de Paris.
Certes, cet emplacement est bien contigu à l'hôpital Saint-Antoine. Il avait été inscrit au P.O.S. de 1977 en vue de permettre une augmentation de la capacité de cet établissement.
Le 26 février de cette année, l'Assistance publique a informé la Ville que le schéma directeur de l'hôpital Saint-Antoine, élaboré en 1994, ne prévoyait plus l'acquisition de ce terrain.
il convient donc, aujourd'hui, de lever cet emplacement réservé au P.O.S. Toutes les interventions et les suggestions qui sont faites n'éludent pas, de toute façon, cette procédure qui vise à lever cet emplacement réservé pour un équipement précis.
J'aimerais dire que cette modification a été soumise à l'enquête publique en juin 1996 à la mairie du 12e arrondissement et que le commissaire enquêteur a émis un avis favorable.
Pour répondre de manière plus précise à M. FERRAND et, je crois, à M. BLET également, je ne crois pas qu'il soit justifié d'inclure cette parcelle dans le périmètre d'études de la modification du P.O.S. du Faubourg Saint-Antoine. Le vaste ensemble formé par l'hôpital Saint-Antoine et cette parcelle constitue l'essentiel de l'îlot situé entre les rues de Citeaux, Crozatier, le boulevard Diderot et la rue de Chaligny. Par sa taille et le nombre de constructions récentes, cet ensemble (nous l'avons dit et cela a été constaté) s'écarte incontestablement du parcellaire traditionnel et du tissu ancien du faubourg.
Sur une autre question évoquée également par M. BLET et par M. FERRAND, j'indiquerai à nouveau qu'il s'agit d'une seule parcelle avec un seul propriétaire et que les bâtiments concernés sont effectivement en assez bon état. La levée de l'emplacement réservé doit permettre un entretien correct de ces immeubles, qui existent, je vous le rappelle.
Ne faut-il pas se poser les questions nécessaires pour éviter de nouveaux traumatismes lorsque l'on parle de les démolir ?
Pour répondre également à M. FERRAND, je rappellerai que la parcelle concernée est située dans le site inscrit de Paris. Donc toute éventuelle demande d'autorisation de démolir ou de modifier sensiblement les bâtiments sera soumise à l'accord de l'Architecte des bâtiments de France, même s'ils ne sont pas dans le périmètre de modification du P.O.S. du Faubourg Saint-Antoine.
Enfin, j'ai bien noté les remarques et les observations de chaque intervenant, notamment de M. REY, mais aussi de M. FERRAND et M. BLET d'ailleurs. Ils ont tous les trois attiré notre attention sur les conditions de gestion des immeubles existants par leur propriétaire, les conditions dans lesquelles, de toute évidence et je le regrette, ces immeubles seraient mis en vente avant même que notre Conseil ait délibéré, ainsi que ce qui a été rapporté sur certains agissements vis-à-vis notamment des locataires.
Je ne suis pas, ce soir, en mesure de fournir des réponses précises à ces questions, mais il est bien évident que je demande aux services de la Ville de les étudier, telles qu'elles m'ont été rapportées, et j'examinerai les dispositions éventuelles que la Ville de Paris pourra être amené à prendre dans ce domaine.
Je remercie les intervenants pour les précisions qu'ils nous ont apportées.
(Applaudissements sur les bancs des groupes "Rassemblement pour Paris" et "Paris-Libertés").
M. Paul AURELLI, adjoint, président. - Merci, Madame COUDERC.
Je mets aux voix, à main levée, le projet de délibération D. 1470.
Qui est pour ?
Contre ?
Abstentions ?
Le projet est adopté à la majorité, les groupes socialiste et apparentés, communiste, du Mouvement des citoyens, Mmes SILHOUETTE, BILLARD, SCHERER et M. BLET ayant voté contre. (1996, D. 1470).