Précisez votre recherche (les choix sont cumulatifs) :
> PAR ANNÉE  
Decembre 1998
> PAR TYPE DE CONSEIL (MUNICIPAL / GÉNÉRAL)  
Conseil Municipal
> Type de document (Débat / Délibération)  

10 - 1998, DAUC 250 - Examen des éléments financiers des zones d'aménagement concerté

Débat/ Conseil municipal/ Décembre 1998


M. Paul AURELLI, adjoint, président. - Nous passons à l'examen des éléments financiers des zones d'aménagement concerté.
Monsieur LE GUEN, vous avez la parole.
M. Jean-Marie LE GUEN. - On va peut-être attendre quelques instants le retour de notre collègue Michel BULTÉ.
M. Roger ROMANI, adjoint. - Monsieur le Maire, M. BULTÉ assiste actuellement à une réunion.
M. Paul AURELLI, adjoint, président. - M. REINA va pouvoir suppléer.
Monsieur LE GUEN, vous pouvez prendre la parole.
M. Jean-Marie LE GUEN. - C'est peut-être plus honnête d'attendre M. BULTÉ ?
M. Paul AURELLI, adjoint, président. - Vincent REINA peut vous répondre.
M. Jean-Marie LE GUEN. - Monsieur le Maire, merci.
Je voulais saisir l'occasion de ce débat budgétaire pour essayer une fois de plus d'alerter les autorités municipales sur la situation extrêmement préoccupante au plan financier de la Z.A.C. " Paris-Rive gauche ", et je souhaiterais vraiment, d'une façon tout à fait solennelle, qu'un minimum de transparence soit désormais assuré car il n'y a plus aucune raison, aujourd'hui, de ne pas regarder de très près la situation extrêmement préoccupante, ne serait-ce qu'au plan financier, de cette Z.A.C.
Vous le savez, au point de départ, lorsque nous avons voté le premier plan d'aménagement de cette zone, nous avons voté des dépenses, un E.P.R.D., qui étaient à hauteur de 25 milliards de francs. Ceci veut dire que la programmation des dépenses et des recettes qui était théoriquement équilibrée était de 25 milliards de francs.
Pour prendre un exemple, alors que la recette de la charge foncière attendue sur les bureaux était en 1991 de 22.500 F et que ceux-ci n'avaient plus de rapport aucun avec la moindre réalité, l'autorité municipale nous a proposé de revenir à un E.P.R.D. dont les dépenses étaient d'un peu plus de 17 milliards de francs. Comment avaient fondu ces 7 milliards de francs ?
Ces 7 milliards avaient fondu en partie parce que la Ville de Paris avait déjà décidé d'assumer 2 à 3 milliards de francs des dépenses qui étaient préalablement prévues dans le bilan de la Z.A.C. Elle les avait d'ores et déjà intégrées à l'activité économique de la Ville.
Ensuite, un certain nombre de dépenses ont effectivement été limitées, deux principalement, l'une qui consistait à supprimer de la voirie et on voit aujourd'hui les conséquences urbaines de cette décision, puisqu'on a décidé brutalement de supprimer une voie souterraine et l'on voit que, par exemple, au quai François-Mauriac, il y a aujourd'hui une circulation de plus en plus importante et polluante pour ce nouveau quartier.
La partie légitime, à mon avis, c'était la baisse d'achat du foncier qui restait de façon très limitée. En fait, dans ces 7 milliards de francs, il y avait au-delà des 2 à 3 milliards déjà portés par la Ville, sans doute une sous estimation des dépenses qui étaient elles-mêmes de 1 à 2 milliards de francs.
Aujourd'hui, nous passons à l'action, si j'ose dire, en matière de commercialisation. Vous le savez - c'est dans les documents qui nous ont été remis - un certain nombre de terrains ont été vendus avec pas mal d'effet de retard par rapport aux prévisions. Toutes les ventes de charges foncières se font à des tarifs qui n'ont rien à voir avec les 14.500 F minimum. Elles ont lieu au maximum à 30 %, à un prix inférieur, alors que l'on vend même les charges foncières qui sont situées, soit près de la gare d'Austerlitz, soit le long de la Seine en terrain plat, c'est-à-dire les meilleures charges foncières, celles que nous pourrions potentiellement vendre le plus cher, et nous les vendons déjà à 30 % en dessous du prix moyen estimé pour la Z.A.C.
Je vous rappelle que nous attendons de la vente des charges foncières de bureaux (et je ne parle pas du logement et du reste) plus de 12 milliards de francs.
Si vous pensez que déjà nous sommes à 30 % en dessous des estimations, c'est déjà plus de 3 à 4 milliards qu'il faut rajouter dans les déficits programmés de cette Z.A.C.
Nous devons également compter avec l'allongement des délais de réalisation qui font que nous sommes aujourd'hui dans une perspective où les frais financiers sont déjà très importants.
Je m'adresse à tous les groupes de cette Assemblée, y compris ceux qui n'ont de cesse de dénoncer la pression fiscale dans la Ville de Paris, ceux qui parlent des dépenses qui seraient inutiles. Qu'ils nous expliquent comment ils trouvent qu'ici ou là telle dépense de personnel est trop importante, alors même que la majorité municipale est en train de déverser des milliards de francs dans le trou de la Z.A.C. " Paris-Rive gauche ", milliards qui ont vocation à faire l'endettement particulièrement lourd de cette Ville !
C'est bien évidemment lié à la question de la transparence. N'apparaît aucunement dans les comptes de la Ville aujourd'hui la garantie sur les crédits qui ont d'ores et déjà été engagés : plus de 5 milliards de dépenses avec des dettes vis-à-vis de la Ville, 1 milliard au niveau du compte foncier environ, 400 ou 500 millions de francs de bénéfice des Z.A.C. existant précédemment, gérés par la société, qui ont été réinvestis dans le trou financier de la Z.A.C. " Paris-Rive gauche ", et puis également deux emprunts successifs qui ont été souscrits, un emprunt de 1,7 milliard garanti à 80 % par la Ville, et un emprunt de 1,4 milliard.
Nous payerons au début de l'année prochaine les premiers remboursements du principal, puisque les intérêts nous ont déjà coûté plus de 469 millions de francs. Je ne parle pas là des investissements, entre guillemets, " légitimes ". Dans tous ces chiffres il n'est pas question du prix du logement social qui a été mobilisé pour construire les quelques logements qui existent sur cette Z.A.C., ni du prix pour construire les écoles. Ceci n'intervient pas. Je ne vous parle pas non plus du pont Charles-de-Gaulle, qui a coûté plus de 1 milliard de francs et dont, année après année, décision d'urbanisme après décision d'urbanisme, on voit bien qu'il est condamné à devenir un terrain d'envol pour le skateboard, mais peu de choses autres dans cette ville, ce qui fait cher la piste de skateboard en tout état de cause !
Au-delà de ces éléments financiers, de la réalité véritablement perceptible des comptes et des déficits prévisionnels, je voudrais que vous me répondiez d'une façon plus précise sur la situation de trésorerie, car nous allons " friser " la cavalerie ! C'est, en effet, la mobilisation du deuxième emprunt qui va sans doute permettre le remboursement du principal du premier emprunt !
Sur le plan économique, de la viabilité économique, de la viabilité urbanistique, le désastre financier que représente cette Z.A.C. pour la Ville de Paris n'est plus à démontrer pour personne, à part quelques individus dans cette Assemblée. On ne peut même plus parler de groupe, de ce point de vue, puisque les groupes ont disparu en l'occurrence ! Mais à part cela, je vous dis simplement que nous allons nous trouver dans une situation juridiquement extrêmement compliquée, car je ne sais pas comment l'on peut qualifier le fait que l'on soit amené à rembourser le principal d'un premier emprunt par un second emprunt dans le cadre de la gestion d'une société d'économie mixte par une collectivité locale. On pourrait dire effectivement, dans d'autres sociétés (dans d'autres droits en tout cas), que c'est de la " cavalerie ".
J'ai bien noté que M. BULTÉ a commencé à dévoiler une partie très infime de la réalité de cette Z.A.C. Il a simplement constaté l'impasse urbanistique, le rejet massif dont elle est victime de la part des associations, et il a commencé à nouer un dialogue sur le terrain. Mais, au-delà de l'aspect urbanistique, en tant qu'opposition - et vous ne pouvez qu'être interpellés, Mesdames, Messieurs de la majorité, sur la réalité financière de cette Z.A.C. - nous vous demandons que la transparence soit faite et qu'elle soit faite autrement que par des déclarations contradictoires ou par des rapports d'organismes chargés d'effectuer les contrôles de la Ville de Paris.
(Applaudissements sur les bancs du groupe socialiste).
M. Paul AURELLI, adjoint, président. - Madame SCHNEITER, vous avez la parole.
Mme Laure SCHNEITER. - Monsieur le Maire, les états prévisionnels des recettes et des dépenses des zones d'aménagement concerté sont un exercice difficile pour vous, un exercice d'équilibriste.
Tout d'abord, je regrette toujours le manque de transparence qui caractérise la gestion des sociétés d'économie mixte qui s'occupent des Z.A.C., bien que la présentation de bilans annuels soit désormais rendue obligatoire. Ce bilan restant annuel, il est difficile, même pour celui qui a essayé de suivre ces opérations, une à une, depuis leur commencement, d'analyser les montages et de comprendre leur évolution.
6 sociétés d'économie mixte depuis que vous avez effectué quelques regroupements trop limités, ne gèrent pas moins de 26 Z.A.C. Dès la création d'une Z.A.C., compte tenu de sa spécificité - nombre des équipements publics prévus, prix du terrain, qualité du terrain, répartition des logements sociaux, intermédiaires et libres -, on ne sait si le bilan financier sera bénéficiaire ou déficitaire ; il y a donc, en quelque sorte, une imposture.
La création d'une Z.A.C. ne peut être approuvée après enquête publique, que si son bilan financier n'est pas trop en déséquilibre. La Ville est, en général, obligée de jongler avec les chiffres. L'estimation des acquisitions et des équipements à réaliser est sous-estimée, les recettes surestimées. Afin de rééquilibrer les comptes, une même S.E.M. se voit donc confier des projets de Z.A.C. potentiellement bénéficiaires et d'autres potentiellement déficitaires. Mais tout cela est bien artificiel.
Ainsi, bien souvent, la Ville s'est engagée dans des opérations qui tenaient plus de la spéculation immobilière que de l'intérêt général des Parisiens. Parfois, elle a réussi " son coup " grâce à une flambée spéculatrice ou parce que les terrains achetés étaient bon marché. Parfois, elle s'est cassée les dents, comme beaucoup, sur la chute qui a suivie.
J'ai cité l'an passé de nombreux exemples. Ils restent le plus souvent d'actualité. Vu mon court temps de parole, je souhaite mettre aujourd'hui l'accent sur le plus gros chantier urbanistique parisien depuis Haussmann, à savoir la Z.A.C. " Paris-Rive gauche ", dont les perspectives financières sont très inquiétantes.
Le programme reste inchangé : 520.000 mètres carrés de logements, 900.000 mètres carrés de bureaux, 220.000 mètres carrés de commerces et locaux d'activités, des équipements publics, la Bibliothèque nationale de France, auxquels s'ajoutent des locaux universitaires, sans précision de surface, ni d'implantation.
L'opération " Paris-Rive gauche " est engagée à 15 %. L'examen du plan de trésorerie montre un total de dépenses cumulées, réglées par la S.E.M.A.P.A., de près de 4 milliards. Le total cumulé des encaissements s'élève à 608,2 millions de francs, soit un déficit cumulé de 3.375,8 millions de francs, couverts essentiellement par deux emprunts s'élevant à un peu plus de 3 milliards, garantis par la Ville de Paris à hauteur de 80 %.
Les prévisions pour la période 1998-2004 veulent montrer que l'équilibre sera trouvé et la dette effacée : le total des règlements prévus s'élevant à près de 4 milliards et les encaissements à plus de 7 milliards. Il s'agit toujours du même artifice. Les dépenses sont sous-évaluées, je pense par exemple aux surcoûts systématiques des constructions sur dalle, dalle que vous vous obstinez à vouloir construire. Les recettes, surtout, sont surévaluées. Comment croire que la vente de bureaux va rapporter quelque 5 milliards et demi ? Monsieur le Maire, vous parlez d'hypothèses de commercialisation dans les secteurs d'Austerlitz et Tolbiac en 1998 et 1999 et, dans le secteur Masséna, à compter de l'an 2000, notamment grâce à l'ouverture de la ligne " METEOR ".
Quelles sont ces hypothèses, Monsieur le Maire ? Sur quels éléments objectifs reposent-elles ? Allez-vous construire un quartier de bureaux, une Défense bis ou un Front de Seine bis ? Allez-vous construire un quartier où les habitations seront les îlots isolés de la ville, de la vie ?
Nous avons pu lire dans la presse des déclarations d'intention de modification importante du projet. Quand notre Conseil sera-t-il saisi de ces nouvelles orientations ? Au vu de ces déclarations, le Plan d'aménagement de zone n'est plus d'actualité. Avez-vous l'intention d'établir un nouveau P.A.Z. qui prenne en compte les éléments de la concertation, les besoins des Parisiens et le réalisme budgétaire ?
Cette Z.A.C. accumule les défauts des autres Z.A.C., son gigantisme les rend gigantesques.
Enfin, pour conclure, je vous demande à nouveau, pour plus de transparence dans la gestion des S.E.M. d'aménagement et de construction, qu'elles soient chacunes dotées d'un conseil de surveillance indépendant afin que les élus qui en ont la présidence n'en soient pas directement les gestionnaires.
M. Paul AURELLI, adjoint, président. - Monsieur REINA, vous avez la parole au lieu et place de M. BULTÉ.
M. Vincent REINA, adjoint, au lieu et place de M. Michel BULTÉ, adjoint, au nom de la 6e Commission. - Merci, Monsieur le Maire.
Je vais essayer de répondre aux deux intervenants.
La présentation faite aujourd'hui des éléments financiers des zones d'aménagement concerté ou des opérations assimilées constitue pour notre Assemblée un exercice désormais traditionnel puisqu'il répond aux exigences, je vous le rappelle, de la loi du 5 juillet 1983 relative aux sociétés locales d'économie mixte.
Les documents qui vous ont donc été remis exposent de façon synthétique l'état d'avancement des 26 opérations d'initiative municipales qui ne sont pas à ce jour intégralement achevées.
Ils retracent par ailleurs leur situation financière considérée tout à la fois du point de vue de leur budget ou du point de vue de leur trésorerie.
Ce dossier, qui correspond à un travail important des sociétés d'aménagement et des services de la Ville - et quoi qu'en dise M. LE GUEN - me paraît comporter en lui-même l'ensemble des informations utiles sur la situation de nos grandes opérations d'aménagement.
Il n'introduit pas de novation par rapport à la précédente communication dont il constitue en fait une simple actualisation et je me bornerai, en matière de synthèse, à formuler quelques constats globaux à partir de l'épais dossier qui nous a été remis.
Le premier constat résulte d'une approche du dossier faite en tenant compte à la fois de l'ancienneté et de l'état d'avancement de chaque opération, ainsi que de son résultat excédentaire ou déficitaire.
Vous avez constaté que sur les 26 opérations présentées, la moitié correspond à des opérations anciennes dont le niveau de réalisation atteint ou dépasse 90 %, l'autre moitié étant constituée en général d'opérations plus récentes et moins avancées.
Sur la première moitié et pour répondre à l'un des intervenants, toutes les opérations à l'exception de trois affichent un résultat équilibré ou excédentaire, permettant de parvenir à un solde global positif de 3 milliards de francs environ.
A l'inverse, sur la seconde moitié les bilans d'opérations sont très généralement déficitaires, ce qui conduit pour ces opérations à un solde global négatif de 1.948 millions de francs.
Ce tableau illustre parfaitement les conséquences de la crise immobilière que nous connaissons depuis maintenant près de huit ans et dont on peut espérer que nous sommes en train de sortir.
Le second constat, Monsieur LE GUEN et Madame SCHNEITER, est, lui, effectué à partir d'une approche globale des résultats de ces opérations. Il me parait donc important de souligner que le bilan de notre politique d'aménagement de la Ville au travers des Z.A.C. demeure globalement très positif. Il est positif sur le plan de la modernisation de la Ville et de l'équipement des quartiers auquel cette politique apporte, je vous le rappelle, écoles, établissements de garde d'enfants, équipements sportifs, culturels, espaces verts, équipements de jeunesse, troisième âge.
Je voudrais souligner que l'évolution favorable en cours de la conjoncture immobilière doit nous inciter et nous aider à favoriser la mixité sociale dans les opérations publiques d'aménagement.
A côté des P.L.A., il importe de continuer à réaliser des logements intermédiaires, de développer l'accession sociale à la propriété et dans certains cas d'introduire une petite proportion de logements libres.
Le bilan est positif sur le plan financier puisqu'il permet en définitive d'escompter un boni de l'ordre de 1.700 à 1.800 millions de francs pour les finances municipales.
Quelques brefs commentaires sur la Z.A.C. " Paris-Rive gauche " qui suscite, je le sais et vous avez bien voulu nous interroger, l'intérêt de chacun des membres de notre Assemblée.
Est-il nécessaire de vous dire que son suivi fait l'objet de toute l'attention de notre Municipalité ?
Soyez rassuré, Monsieur LE GUEN, les documents présentés sur cette Z.A.C. sont d'ailleurs ceux établis au 31 décembre 1997 alors que la date de référence pour les autres opérations est celle du 31 décembre 1996.
Contrairement à ce que prédisaient certains, la demande de bureaux neufs et fonctionnels dans " Paris-Rive gauche " s'est considérablement développée depuis un an au plan national et même international.
C'est ainsi que la Caisse des dépôts et consignations a déjà acquis 43.000 mètres carrés en deux programmes et souhaite implanter là son pôle financier. A la demande du Maire de Paris, Jean TIBÉRI...
M. Jean-Marie LE GUEN. - A quel prix ?
M. Vincent REINA, adjoint, au lieu et place de M. Michel BULTÉ, adjoint, rapporteur. - Pouvez vous me laisser terminer, Monsieur LE GUEN ?
A la demande du Maire de Paris, la S.E.M.A.P.A. va lancer un appel d'offres international pour l'attribution des charges foncières de 46.000 mètres carrés alors qu'elle avait déjà 4 ou 5 preneurs. Cet appel d'offres permettra d'obtenir le meilleur prix et de mieux connaître l'état actuel du marché.
Voilà pour vous répondre, Monsieur LE GUEN.
Les inflexions qu'a annoncées Michel BULTÉ en accord avec le Maire sur les modalités de mise en oeuvre du Plan d'aménagement vont donc dans le sens d'une plus grande qualité de vie, d'une préservation plus forte du patrimoine. Elles vont aussi dans le sens d'économies dans les dépenses. Il en est ainsi de la volonté d'éviter de démolir d'importants bâtiments de l'hôpital de la Pitié-Salpêtrière. Et je tiens à rappeler au nom de Michel BULTÉ que l'ensemble des terrains de la grande bibliothèque chère à M. LE GUEN viennent d'être cédés au franc symbolique à l'Etat par le Maire de Paris, ces terrains représentant environ 70.000 mètres carrés. La Ville s'est donc privée...
M. Jean-Marie LE GUEN. - Et alors ?
M. Vincent REINA, adjoint, au lieu et place de M. Michel BULTÉ, adjoint, rapporteur. - Je ne vous ai pas interrompu !... S'est donc privée de près de 1 milliard de francs de recettes, afin de ne pas accroître le budget d'investissement de cet équipement destiné à l'ensemble de nos concitoyens.
C'est dans le même souci de l'intérêt général que le Maire de Paris a également cédé pour le franc symbolique à l'Etat le terrain d'assiette du stade de France à Saint-Denis. Bien entendu, dans le souci de l'intérêt des Parisiennes et des Parisiens, le Maire de Paris et Michel BULTÉ attendent que l'Etat et notamment la S.N.C.F. propriétaire de terrains très importants dans la Capitale mette ceux-ci à la disposition de la Ville de Paris pour lui permettre de répondre aux besoins nouveaux de ses habitants.
Je compte donc - c'est Michel BULTÉ qui parle - sur le soutien de l'ensemble des membres du Conseil pour appuyer la démarche du Maire de Paris et je compte donc sur votre appui, Monsieur LE GUEN, indispensable à la réalisation de nombreux projets dans la Petite Ceinture, dans un premier temps et nous l'espérons les infrastructures nécessaires également aux Jeux olympiques de 2008 par la suite.
Voilà les propos que je souhaitais tenir à M. LE GUEN et à Mme SCHNEITER.
M. Paul AURELLI, adjoint, président. - Merci, Monsieur REINA.
S'agissant d'une communication, bien entendu il n'y a pas de vote. Je voudrais remercier l'ensemble de nos collègues. Nous avons bien travaillé, sans déborder les temps de parole. Nous allons pouvoir d'ores et déjà suspendre notre séance pour nous retrouver à 21 heures 30 très précises.
Je vous indique que demain matin nous reprendrons nos travaux à 10 heures au lieu de 9 heures 30 avec la communication sur le Crédit municipal.
Merci.
La séance est suspendue.