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Decembre 1997
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Conseil Municipal
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87- QOC 97-460 Question de M. Georges SARRE et des membres du groupe du Mouvement des citoyens à M. le Maire de Paris sur les implications financières de la Z.A.C. " Paris-Rive gauche " (13e).

Débat/ Conseil municipal/ Décembre 1997



Libellé de la question :
" M. Georges SARRE et les membres du groupe du Mouvement des citoyens attirent l'attention de M. le Maire de Paris sur les implications financières de la zone d'aménagement concerté " Paris-Rive gauche " (13e).
Cette opération, dont le dernier plan d'aménagement de zone a été approuvé par la majorité du Conseil de Paris le 7 juillet 1997, a donné lieu à une première tranche d'emprunts pour un montant total de 3,1 milliards de francs (dont 1,7 milliard en mars 1992 et 1,4 milliard en juillet 1996), contractés par la S.E.M.A.P.A. et garantis par la Ville de Paris à hauteur de 80 %.
Devant les enjeux liés à ce projet, dont l'équilibre financier (ressortant à 17,9 milliards de francs) repose à plus de 72 % sur la commercialisation espérée de 900.000 mètres carrés de bureaux (pour 13 milliards de francs), M. Georges SARRE et les membres du groupe du Mouvement des citoyens ne peuvent accepter plus longtemps l'opacité qui entoure ce dossier sur le plan financier et qui empêche d'apprécier les risques pris par la Municipalité parisienne pour cette opération d'urbanisme.
Ils s'interrogent sur ce qu'il adviendrait si les prévisions relatives à la vente des 900.000 mètres carrés de bureaux programmés ne se réalisaient pas, d'autant que la Ville envisage d'étaler les travaux sur 15 à 20 ans.
Dans cette situation, la S.E.M.A.P.A. risquerait de se retrouver en état de cessation de paiement, sauf à réaliser dans des délais courts des recettes importantes. Or, ceci paraît, année après année, improbable, les recettes étant pour l'instant très maigres (555 millions de francs au 31.12.1996) et rien ne laissant entrevoir une amélioration du point de vue de l'immobilier, compte tenu du stock de 4 millions de mètres carrés de bureaux vacants en Ile-de-France (dont 2 millions sont localisés dans Paris).
C'est d'ailleurs cette situation difficile qui a conduit la majorité du Conseil de Paris à approuver, pour cette Z.A.C., une diminution de la charge foncière bureaux lors du Conseil de Paris du 22 juillet 1996 (ramenée de 22.500 F le mètre carré à 14.500 F le mètre carré).
M. Georges SARRE et les membres du groupe du Mouvement des citoyens demandent donc à M. le Maire de Paris si la S.E.M.A.P.A. envisage de contracter de nouveaux emprunts, lesquels et dans quelles conditions.
Ils souhaitent obtenir un bilan financier détaillé et complet des emprunts contractés jusqu'ici par la S.E.M.A.P.A., pour l'opération " Paris-Rive gauche ", connaître la nature de ces emprunts et leurs conditions de remboursement (taux d'intérêts fixes ou variables-durée, différé-existence ou non d'un accord de SWAP).
M. Georges SARRE et les membres du groupe du Mouvement des citoyens demandent enfin à M. le Maire de Paris de prendre, dans les meilleurs délais, toutes les dispositions nécessaires pour que le programme de cette Z.A.C. soit revu en profondeur et en limiter les conséquences financières probables pour la collectivité parisienne, donc les contribuables. "
Réponse (Mme Anne-Marie COUDERC, adjoint) :
" Le Conseil de Paris a déjà eu à connaître à plusieurs reprises des modalités financières prévisionnelles de la Z.A.C. " Paris-Rive Gauche ", qu'il s'agisse de l'Etat Prévisionnel des Recettes et des Dépenses (EPRD ) ou du plan prévisionnel de trésorerie.
Ces éléments ont été fournis une première fois lors des délibérations relatives au dossier de réalisation initial, approuvé en 1991. Ils ont été fournis une deuxième fois lors de la délibération du Conseil de Paris de juillet 1996 relative au projet de modification du P.A.Z. et au dossier de réalisation correspondant. Le 17 novembre dernier, le Conseil a été à nouveau saisi, dans le cadre de la communication annuelle au Conseil de Paris des éléments financiers des Z.A.C.
On ne peut, dans ces conditions, utiliser le terme d' " opacité ".
Il ressort du plan de trésorerie élaboré par la SEMAPA pour l'opération " Paris-Rive gauche " sur la période 1997 à 2003 et présenté au Conseil de Paris le 17 novembre dernier qu'aucun nouvel emprunt n'est envisagé sur la période considérée, les recettes attendues des cessions de charges foncières permettant à la fois de financer les dépenses liées à la viabilisation des terrains cédés et de rembourser les échéances d'amortissement des 2 emprunts contractés à ce jour, prévues à partir de l'an 2000.
S'agissant du bilan financier détaillé et complet des emprunts contractés, de leur nature et de leurs conditions de remboursement, toutes ces informations ont déjà été fournies au Conseil de Paris à l'occasion du vote des délibérations accordant la garantie de la Ville sur les deux emprunts concernés : délibération du 24 janvier 1992 d'une part, pour l 'emprunt de 1,7 milliard de 1992 ; délibération du 22 juillet 1996, d'autre part, pour l'emprunt de 1,4 milliard contracté en 1996.
Dans ces délibérations sont en effet précisées exhaustivement les caractéristiques des emprunts : durée de mobilisation et de remboursement, conditions de taux, établissements prêteurs.
Ces données peuvent être rappelées sommairement : le premier emprunt est remboursable sur 5 ans par tranches annuelles de 340 millions de francs à partir de 2000, le second sur 6 ans par tranches annuelles de 233 millions de francs à partir de 2004.
Les frais financiers sont calculés pour les deux emprunts sur la base de l'index variable TIOP 3 mois majoré d'une marge de 0,35 à 0,55 %.
Le Conseil de Paris avait été informé dans la délibération du 22 juillet 1996 de la souscription par l'aménageur d'un instrument de couverture des taux pour une part de sa dette.
Conformément à ce qui avait été annoncé et afin de se prémunir des risques de fluctuations des taux sur ces emprunts à taux variables, la S.E.M.A.P.A. a contracté des instruments de couverture des taux pour un montant total de 1,4 milliard. Schématiquement, ces contrats permettent de plafonner les taux à 4,9% en moyenne.
Comme il est rappelé ci-dessus, le programme de la Z.A.C. constitue l'un des éléments du dossier de réalisation arrêté par le Conseil de Paris le 22 juillet 1996, incluant les modalités prévisionnelles de financement échelonnées dans le temps. Le projet de P.A.Z. modifié a fait l'objet d'une enquête publique qui portait également sur la déclaration d'utilité publique de l'opération. A la suite de cette enquête, le Conseil de Paris a approuvé le P.A.Z. modifié par délibération du 7 juillet 1997. La déclaration d'utilité publique de l'opération vient d'être prononcée par décret du 29 novembre 1997, après avis du Conseil d'Etat.
Il n'y a pas motif à remise en cause de cette opération ni de son programme, qui permettra d'accueillir des milliers de logements, des jardins publics, des équipements publics majeurs et de quartier, des activités ainsi que des sièges sociaux d'entreprises à la recherche de locaux modernes qui pourront ainsi soit se maintenir à Paris soit s'y installer.
Au cours des derniers mois, se sont manifestés et concrétisés des intérêts de la part de sociétés pour s'installer à " Paris-Rive gauche ". Il faut rappeler que la S.E.M.A.P.A. a sous promesse actuellement 90.000 mètres carrés avec des permis de construire obtenus ou en cours d'instruction, qu'elle a signé un protocole de vente avec la Caisse des Dépôts et Consignations portant sur 21.000 mètres carrés, et qu'elle est en pourparler avec le promoteur anglo-saxon Capital et Continental pour la vente d'un terrain dans le secteur des Grands Moulins de Paris d'une capacité de 20.000 mètres carrés, le tout à des niveaux de charges foncières en correspondance avec celui de l'EPRD.
De plus, il faut signaler que la CANCAVA, qui avait acquis de la SEMAPA en 1994 un terrain pour y construire un immeuble de 15.000 mètres carrés, a trouvé un locataire prestigieux, la société SANOFI, à un prix de location correspondant à ceux des immeubles du coeur des quartiers d'affaires parisiens. Cette transaction, portant en fait sur un immeuble de 20.000 mètres carrés, est assortie d'une vente par la SEMAPA de 5.000 mètres carrés supplémentaires. "