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Avril 1996
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31 - 1996, D. 382- Lancement d'une Opération programmée d'amélioration de l'habitat dans le 9e arrondissement.

Débat/ Conseil municipal/ Avril 1996




M. Jean-François LEGARET, adjoint, président.- Nous abordons l'examen du projet de délibération D. 382 relatif au lancement d'une Opération programmée d'amélioration de l'habitat dans le 9e arrondissement.
La parole est à M. FERRAND.

M. Eric FERRAND.- Merci. Il s'agit de l'O.P.A.H. du 9e arrondissement.
J'ai noté que ce périmètre comprenait plus de 9.300 logements, dont 7.600 occupés à titre de résidence principale.
La densité de ce secteur est de 327 habitants à l'hectare, c'est-à-dire bien inférieure à la moyenne parisienne, et pour cause : il faut rappeler que le 9e et le secteur concerné par cette opération ont subi de plein fouet les conséquences de la spéculation immobilière et de l'accroissement exponentiel des surfaces de bureaux autorisées par la Ville de Paris.
Je vous rappelle l'évolution de la population du 9e, qui comptait au début des années 70 près de 80.000 habitants et n'en possédait plus que 57.500 au dernier recensement de 1990. En vingt ans, le 9e aura perdu ainsi près de la moitié de ses habitants, environ 47 %.
Les politiques poursuivies par les municipalités successives ont ainsi activement soutenu l'hémorragie, dans cet arrondissement en particulier, mais aussi dans les 8e et 2e, qui montrent des évolutions comparables sur le plan démographique. Ces quartiers ont connu une période de mutation radicale avec la multiplication de la transformation de logements en bureaux à partir de 1988 et l'augmentation des loyers sous l'effet de la spéculation soutenue par la Ville qui, en autorisant des opérations immobilières en série, condamnait ce secteur de la Capitale à une dépopulation progressive, ce d'autant plus que plusieurs milliers de mètres carrés de bureaux sont vides aujourd'hui dans ce secteur de Paris.
L'O.P.A.H. qui nous est aujourd'hui présentée et le projet de délibération correspondant s'apparentent une fois de plus à un projet-type accompagné de son formulaire schématique. Les informations relatives au bâti, les caractéristiques de la population, sont réduites au minimum symbolique. Des données générales, extraites du recensement de 1990, déjà anciennes, nous sont présentées en guise d'études préalables. Ces informations, parce qu'anciennes, sont d'une faiblesse notoire, je me permets de vous le faire remarquer. Rien ne nous permet donc d'apprécier, si ce n'est l'intérêt de cette opération, du moins ses conséquences.
Avant de lancer une O.P.A.H., il est indispensable d'avoir une connaissance de la solvabilité des locataires, de leur capacité à supporter une augmentation de loyers ou de leurs besoins en matière d'accompagnement social.
Il s'agit encore une fois d'une O.P.A.H. du type simple, comme toutes celles lancées par la Ville, et l'on sait que, dans les villes où des opérations de ce type simple ont été lancées, comme à Toulouse ou à Strasbourg par exemple, celles-ci ont entraîné une hausse des loyers dans les secteurs concernés.
Aussi, pour garantir le maintien dans les lieux des locataires modestes et maîtriser d'une façon générale les effets négatifs de ces opérations, il est indispensable selon nous de mettre en place des O.P.A.H. ciblées et accompagnées de programmes sociaux thématiques. Rappelons que cette procédure permet de réserver les aides publiques de l'A.N.A.H. prioritairement à des opérations ciblées destinées par exemple au maintien de la population en place ou à privilégier l'amélioration des immeubles les plus dégradés.
Voilà ce que je voulais dire sur cette opération et, bien entendu, nous voterons contre.

M. Jean-François LEGARET, adjoint, président.- Merci, Monsieur FERRAND.
La parole est à M. BRAVO.

M. Jacques BRAVO.- Monsieur le Maire, en complément de ce que vient de dire notre collègue Eric FERRAND, j'observe que le périmètre qui a été proposé dans la délibération du Conseil du 9e arrondissement la semaine dernière est un périmètre très découpé (il comprend plusieurs poches : deux poches en moins, une poche en plus) et qu'en l'état, il est imprésentable et injustifiable dans une discussion avec la population concernée. Donc, le périmètre pose un problème que j'ai déjà signalé.
Je crois qu'il faut être lisible et transparent pour la population dans les critères retenus dans le découpage de la zone de l'O.P.A.H.
Par ailleurs, je rejoins tout à fait notre collègue Eric FERRAND sur le fait qu'il faut, dans un quartier très fragile (j'habite juste à côté), prendre des précautions sur l'évolution ultérieure des loyers. Donc, je souscris fermement à l'approche privilégiant une O.P.A.H. ciblée par rapport à une O.P.A.H. simple qui comporte des risques sur l'évolution ultérieure du marché. L'expérience en atteste.
Telles sont les deux raisons, nouvelles par rapport à la séance antérieure du Conseil du 9e arrondissement, qui font que je voterai, avec le groupe des élus socialistes et apparentés, contre ce projet de délibération.
Merci, Monsieur le Maire.

M. Jean-François LEGARET, adjoint, président.- Merci, Monsieur BRAVO.
La parole est à M. BLET.

M. Jean-François BLET.- Monsieur le Maire, après les destructions de nombreux quartiers anciens de la Capitale, la décision de la Ville de Paris de mettre en place des O.P.A.H. afin de procéder à la réhabilitation de certains quartiers est heureuse. Mais la Ville ne semble pas encore bien maîtriser cet outil puisqu'elle ne respecte pas la philosophie inscrite dans les textes réglementant son utilisation, notamment l'article 22 de la loi d'orientation sur la ville, du 13 juillet 1991, et la circulaire 92.22 du Ministère du Logement du 27 août 1992, qui précisent que cette procédure vise non seulement à améliorer l'offre de logement, mais aussi à prendre en compte l'ensemble des conditions de vie résidentielle, espaces publics, services collectifs, transports, commerces, et qu'elle doit être mise en oeuvre dans le respect des équilibres sociaux et tenir compte des objectifs du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées, P.D.L.D., et du programme local de l'habitat, P.L.H.
En effet, les O.P.A.H. ne se résument pas à la simple attribution d'aides financières à la réhabilitation, comme la Mairie de Paris se contente de le faire dans les O.P.A.H. en cours. Est-ce là un problème de compétence ou un refus délibéré ? Dans cette dernière hypothèse, les O.P.A.H. apparaîtraient comme un outil de relogement social forcé aux mains de la Mairie, car il n'est nul besoin d'être expert pour comprendre la logique de hausse des loyers après travaux, les propriétaires évinçant tous les locataires disposant de revenus modestes. Il s'agit là du processus classique de "gentryfication" bien connu des urbanistes anglo-saxons. C'est pourquoi les textes réglementant les O.P.A.H. proposent des solutions permettant de modérer cet effet. Ainsi, une majoration des subventions est prévue en échange d'un plafonnement du loyer sur une période donnée dans le cadre d'une convention, le taux initial de 25 % passant à 40 ou 50 % pour les loyers intermédiaires ou sociaux.
Mais pour rendre cette possibilité réellement attractive, les taux de subvention doivent être encore supérieurs. C'est la possibilité offerte par l'A.N.A.H. Si la Ville partage l'effort financier supplémentaire, le taux peut alors atteindre les 70 %, voire aller au-delà, contrairement d'ailleurs à ce qui est dit dans l'exposé des motifs de la présente délibération. Mais même ce taux de 70 % n'est pas appliqué par la Ville.
Par ailleurs, il existe d'autres dispositifs légaux permettant de limiter les hausses de loyers après travaux, même s'ils restent comme précédemment incitatifs, ce sont les P.S.T., programmes sociaux thématiques, souvent complémentaire des O.P.A.H., dont l'objet est de maintenir une offre de logements locatifs privés pour les personnes à revenus modestes. Là aussi, alors qu'ils sont appliqués dans toute la France depuis 1990, la Ville de Paris refuse d'y recourir. Ces P.S.T., comme d'autres mesures d'accompagnement, peuvent se mettre en place dans le cadre d'O.P.A.H. complexes qui, avec les O.P.A.H. thématiques, forment une autre catégorie utile que la Ville, là aussi, refuse d'appliquer, bien qu'ils soient clairement définis par la loi.
Pour choisir les procédures les mieux adaptées, il est donc nécessaire d'engager de véritables études pré-opérationnelles afin de connaître les caractéristiques locales du secteur et ses besoins réels, notamment en matière sociale.
Qu'en est-il de celles qui doivent être réalisées sur le secteur de Belleville ? Là, le "stand-by" me semble s'éterniser. Mais là encore, la Ville s'y refuse, se contentant de quelques données statistiques le plus souvent, ou pire encore elle les réalise, mais a posteriori.
Ainsi, il n'est jamais fait état des ressources de la population concernée ou du niveau des loyers avant travaux et de leur estimation après travaux, ou des besoins en matière d'accompagnement social, contrairement à ce qui est précisé clairement dans la loi.
Pour cette O.P.A.H. dans le 9e arrondissement, on note toutefois un élargissement du champ habituel par la prise en compte d'une caractéristique locale qui est la vacance des locaux d'activités et de bureaux, le 9e arrondissement étant un arrondissement qui détient peut-être le record en matière de bureaux vides et l'un des plus grands potentiel de reconversion de bureaux en logements.
Cette nouvelle approche des O.P.A.H. est un bon signe, mais reste notoirement insuffisante.
Enfin, l'attention doit être attirée sur le fait que les études concernant le suivi et l'animation des O.P.A.H. doivent être soumises à concurrence avant d'être attribuées à un organisme, une S.E.M. ou un bureau d'études.
Jusqu'à présent, la Ville de Paris semble ignorer sur ce point les dispositions du Code des marchés publics. C'est ainsi qu'elle a attribué par exemple directement à la S.E.M.A.-EST un marché d'un montant de 3 millions de francs hors taxes.
Nous vous demandons, Monsieur le Maire, pour ces nouvelles O.P.A.H. de bien vouloir respecter le cadre légal.

(Applaudissements sur les bancs des groupes socialiste, du Mouvement des citoyens, communiste et des élus de "Paris, écologie, solidarité et citoyenneté").

M. Jean-François LEGARET, adjoint, président.- Merci, Monsieur BLET.
La parole est à M. CASSAGNE.

M. Marc-Henri CASSAGNE.- Monsieur le Maire, mes chers collègues, la rénovation des logements anciens permettant le maintien du cachet des quartiers parisiens tout en améliorant le conditions d'existence des habitants, s'inscrit parfaitement dans la démarche présentée ce matin par le Maire de Paris visant à préserver des quartiers de la Capitale.
C'est dans ce cadre que s'inscrit l'Opération programmée d'amélioration de l'habitat pour laquelle vous nous demandez un accord de principe aujourd'hui.
Elle porte sur un quartier du 9e arrondissement qui, il faut l'avouer, le mérite amplement : logements plus anciens que la moyenne parisienne, proportion de résidences principales sans commodités sanitaires supérieure à la moyenne parisienne, pour ne citer que ces deux éléments. Il ne faut pas s'étonner si on a pu assister, durant de nombreuses années et jusqu'en 1980, à une diminution constante de sa population.
M. FERRAND, tout à l'heure, a témoigné d'une connaissance extrêmement livresque du 9e arrondissement. Mon collègue Vincent REINA et moi-même, je crois, connaissons cet arrondissement un peu mieux que lui, et nous pouvons témoigner que dans ce quartier, de nombreux ménages, souvent jeunes, se voient dans l'obligation de rechercher ailleurs aujourd'hui un habitat mieux adapté compte tenu de l'état de vétusté de leur logement.
La volonté de maintenir la vocation résidentielle de cette partie du 9e arrondissement, telle qu'elle s'est traduite dans le nouveau plan d'occupation des sols, appelait, à l'évidence, une initiative de la Municipalité. C'est donc chose faite avec ce projet d'O.P.A.H., et nous pouvons nous en féliciter. Il fournira les moyens nécessaires pour transformer cette volonté en réalisation en termes tant de logistique que de financement.
Nous pouvons voir, dans cette opération, une étape essentielle de la réhabilitation d'un quartier qui en a besoin et pour laquelle les habitants expriment une très forte demande.
C'est la raison pour laquelle le Conseil du 9e arrondissement s'est prononcé à une très large majorité en faveur de ce projet, je devrais dire à la quasi-unanimité puisque, à ce moment-là, les élus de gauche, dont M. BRAVO, s'étaient abstenus. Mais apparemment, M. BRAVO, qui est un marathonien comme chacun le sait, se voit obligé de courir derrière le Mouvement des citoyens, et donc modifie son vote, ce que nous constatons.
En tout état de cause, c'est un soutien résolu que nous apportons à ce projet, Monsieur le Maire, et ce d'autant plus que nous avons noté la volonté d'une très forte concertation avec les habitants du secteur qui permettra, le cas échéant, d'éventuelles adaptations du périmètres définitif de l'O.P.A.H.
Je vous remercie.

(Applaudissements sur les bancs des groupes "Paris-Libertés" et "Rassemblement pour Paris").

M. Jean-François LEGARET, adjoint, président.- Merci.
La parole est à M. BULTÉ pour répondre aux orateurs.

M. Michel BULTÉ, adjoint, au nom de la 6e Commission.- Monsieur le Maire, mes chers collègues, je remercie bien entendu M. CASSAGNE de son soutien dans cette opération. Il connaît bien cet arrondissement, et nous a fait part, bien entendu, de tous les aspects bénéfiques de cette opération pour les habitants de ce secteur.
Je remercie d'ailleurs également M. BLET qui reconnaît l'heureuse initiative de la Ville de Paris dans ce domaine, et a souligné le signe positif que constitue la mise en place de cette O.P.A.H.
Je voudrais d'ailleurs le rassurer en ce qui concerne les moyens financiers, puisque nous allons, bien entendu, mettre en place ce qu'on appelle le 50 + x + x, c'est-à-dire les 70 % de financement de cette opération, et dans ce domaine, il peut avoir la garantie de la Ville de Paris.
L'O.P.A.H. du 9e arrondissement a été déterminée en plein accord, et M. CASSAGNE le soulignait tout à l'heure, avec les élus de l'arrondissement.
En outre, c'est une O.P.A.H. ciblée sur la transformation de bureaux en logements pour lesquels elle intègre des dispositifs spécifiques en plus du dispositif classique.
Cette O.P.A.H. expérimentale, dont on souhaite qu'elle soit suivie d'effets importants, pourrait d'ailleurs être proposée pour d'autres quartiers similaires.
En ce qui concerne M. BRAVO, je voudrais lui rappeler, quel que soit d'ailleurs son vote dans cette Assemblée ou au Conseil d'arrondissement, que le périmètre même de l'O.P.A.H. n'est pas défini d'une manière définitive, puisque nous souhaitons, comme le Maire de Paris l'a souligné ce matin, la plus large concertation dans la mise en place de ce type de dispositifs. Et croyez-moi, après cette concertation, s'il est nécessaire soit d'augmenter, soit de diminuer le périmètre, soit de l'adapter mieux encore, bien entendu nous le ferons.
Je ne sais pas si mes propos l'inciteront à modifier son vote, mais je souhaite également, comme le Maire de Paris, que cette opération pour les habitants de ce secteur puisse être exemplaire.
Je vous remercie, Monsieur le Maire.

M. Jean-François LEGARET, adjoint, président.- Merci Monsieur BULTÉ.
Je mets aux voix, à main levée, ce projet de délibération.
Qui est pour ?
Contre ?
Abstentions ?
Le projet de délibération est adopté à la majorité, les groupes socialiste et apparentés, du Mouvement des citoyens, Mmes SILHOUETTE, SCHERER, BILLARD et M. BLET ayant voté contre, le groupe communiste s'étant abstenu. (1996, D. 382).