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Avril 1997
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28 - 1997, DLH 60 - Autorisation à M. le Maire de Paris de signer avec l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne une convention en vue de la réalisation de 2 études, la première portant sur les niveaux de loyers du parc locatif privé dans les secteurs d'O.P.A.H. des 4e et 12e arrondissements, la seconde sur les sorties de loi 1948.

Débat/ Conseil municipal/ Avril 1997



M. Jean-François LEGARET, adjoint, président. - Nous passons au projet de délibération DLH 60 portant autorisation à M. le Maire de Paris de signer avec l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne, une convention en vue de la réalisation d'études dans les secteurs d'O.P.A.H. des 4e et 12e arrondissements.
La parole est à M. TUROMAN.
M. Michel TUROMAN. - Merci, Monsieur le Maire, Mesdames, Messieurs. Vous nous proposez de signer une convention avec l'Observatoire des loyers pour réalisation de deux études portant sur le niveau des loyers du parc locatif privé dans les secteurs d'O.P.A.H. du 4e et du 12e arrondissements et les sorties de la loi de 1948 de logements appartenant actuellement à la Ville.
J'évoquerai tout d'abord l'objet de la première étude. Lors de la discussion sur les opérations programmées d'amélioration de l'habitat par la Ville, le groupe communiste a fait un certain nombre de remarques.
La première concerne les locataires qui habitent le périmètre de ces O.P.A.H. Ils paient des loyers souvent modestes, dont l'augmentation après les travaux, est dans bien des cas trop importante. De plus au bout de neuf années, les logements concernés retombent dans le secteur libre. La Ville qui est partie prenante des conventions établissant les O.P.A.H. devrait à notre sens contribuer plus qu'elle ne le fait, et comme elle en a la possibilité, à contenir les augmentations de loyer dans des limites acceptables et à prolonger la période durant laquelle ils sont réglementés.
Selon les modalités de l'O.P.A.H. quels sont les niveaux de loyer avant travaux et après ? Une telle étude est donc nécessaire pour les opérations déjà terminées, comme pour celles qui vont démarrer. Mais l'étude en soi ne saurait suffire, elle doit permettre de prendre les mesures nécessaires pour que ces opérations ne débouchent pas, comme je l'ai dit, sur le départ d'un certain nombre de locataires du fait d'une augmentation de loyer trop importante.
Effectivement, les études ne concernent pas cet aspect mais je crois que c'est une question importante.
Deuxième remarque, la Ville doit veiller à ce que ces opérations d'amélioration de l'habitat ne soient pas dévoyées, ne servent pas de produit d'appel pour des opérations spéculatives dans et sur le pourtour des zones ainsi rénovées.
Il n'est que temps qu'une telle étude ait lieu et j'ai envie de dire enfin car ce ne sont pas pourtant, depuis des années, les mises en garde qui vous ont manqué. Henri MALBERG le soulignait déjà en 1991, à propos des conséquences de la construction de grands équipements culturels à Paris.
Les élus communistes ont soutenu ces créations mais nous avons toujours ajouté qu'il ne fallait pas cacher leurs conséquences presque toujours négatives sur l'environnement humain entraînant des poussées spéculatives et quelquefois la destruction du quartier. C'est le cas par exemple, puisque vous parliez du 12e et du 4e, avec l'impact de l'Opéra Bastille sur le Faubourg Saint Antoine.
Il faut des zones de protection pour que ces grands équipements se trouvent en osmose avec un Paris maintenu, or vous les avez toujours refusées... Alors d'accord pour faire un constat, mais quelles mesures prendre d'ores et déjà à la lumière des expériences ?
J'en viens maintenant à la deuxième étude qui concerne les sorties de la loi de 1948 de logements appartenant actuellement à la Ville, c'est-à-dire de logements du domaine privé. Celui-ci regroupe 318 immeubles dont 1.389 logements. Les baux de la loi de 1948 représentent 60 % de ces logements. Ce patrimoine privé est très disparate et si la Cour des Comptes a évoqué le cas de certains locataires bénéficiant d'un bail de 1948, disposant de revenus très confortables, et même pour certains acquittant l'impôt sur la fortune, tous les locataires de ces logements ne sont pas des privilégiés.
Il y a une proportion importante de retraités, de personnes aux revenus modestes cohabitant avec les personnes parfois riches et privilégiées. La vente forcément sacrifiera les uns et bénéficiera aux autres.
Lors de la discussion sur le domaine privé, nous avons demandé qu'une étude complète sur la situation et le montant des ressources des occupants du domaine privé soit faite. Elle concerne particulièrement les habitants des logements régis par la loi de 48.
La Commission consultative avait préconisé de son côté, je crois, une telle enquête. A-t-elle été faite ? Et peut-on, si c'est le cas, nous la communiquer ?
De toute évidence, ce qui vous anime avec l'étude que vous nous proposez d'entreprendre est relativement simple : il s'agit d'hâter les sorties de la loi de 48 pour accélérer les ventes, chacun sachant ici qu'on ne vend pas au même prix un appartement, un immeuble occupé, ou libre. Les différences sont considérables et c'est cela que vous avez en tête.
En un mot, vous voulez franchir un nouveau pallier et vous nous proposez du " Méhaignerie bis " et en accéléré. Nous sommes opposés à la vente des logements du domaine privé, ainsi qu'à l'étude que vous nous proposez, avec d'autant plus de force qu'il n'y a aucun mot dans votre projet concernant le devenir de la majorité des locataires.
(Applaudissements sur les bancs du groupe communiste).
M. Jean-François LEGARET, adjoint, président. - Je donne la parole à M. BLET.
M. Jean-François BLET. - Vous nous proposez de confier deux études à l'O.L.A.P., association 1901 subventionnée notamment par la Ville de Paris.
Vous dites qu'en échange de cette contribution financière de la Ville, l'O.L.A.P. est à son service pour la réalisation d'études sur des sujets précis.
Mais dans l'exemple soumis à notre Assemblée, les dites études sont rémunérées à hauteur de 500.000 F.
Une question de principe se pose alors : ou bien l'O.L.A.P. est subventionné par la Ville et fournit en échange, gratuitement, diverses études sur commande, ou bien la Ville rémunère ces études, et dans ce cas, l'O.L.A.P. doit être mis en concurrence avec tout autre bureau d'études au travers d'un appel d'offre, dans le respect du Code des marchés publics, puisque le seuil des 300.000 F est dépassé.
En effet, même s'il peut paraître judicieux de confier ces études à l'O.L.A.P. qui possède déjà nombre de données sur les loyers parisiens, rappelons que ces données sont publiques et peuvent être utilisées par tout individu ou tout bureau d'études.
Il en résulte que les études aujourd'hui demandées à l'O.L.A.P. peuvent être effectuées par n'importe quel bureau d'études ayant les compétences pour compléter, traiter et analyser ces données.
Sur le fond maintenant, vous utilisez l'exemple de l'O.P.A.H. " Villette " pour laisser entendre que le lancement d'une O.P.A.H. n'entraîne pas de hausse des loyers. Peut-être est-il intéressant de resituer le contexte.
L'O.P.A.H. " Villette " s'est déroulée sur un périmètre exceptionnellement grand, et ne faisant l'objet d'aucune pression immobilière particulière du fait de son peu d'attractivité. Les interventions et subventions ont donc été diluées et l'O.P.A.H. a été malheureusement interrompue prématurément sans que puisse se produire les effets d'entraînement espérés en matière de réhabilitation et de requalification du quartier.
Il est donc vraisemblable en l'espèce que le niveau des loyers n'a pas été affecté par cette O.P.A.H.
Le risque de hausse des loyers ne se ressent en effet que lorsque l'O.P.A.H. atteint visiblement son objectif en matière de réhabilitation globale d'un quartier au point de modifier son image. Mais à Paris, jusqu'à présent les O.P.A.H. ont été des échecs sur ce point, faute d'études préalables, d'objectifs précis et quantifiés et d'une durée suffisante. Espérons que dans l'avenir il en ira autrement.
Dans le Faubourg Saint-Antoine, le contexte est très différent. Les risques semblent bien plus grands puisque l'O.P.A.H. est accompagnée d'un Plan de Protection et de Mise en Valeur qui fait l'objet d'une vaste campagne médiatique de la part de la Ville de Paris. Ce programme sert aujourd'hui de support et d'arguments aux agents immobiliers pour faciliter leurs transactions dans ce secteur.
La pression sur les loyers déjà accrue depuis plusieurs années du fait de la demande croissante, notamment de la part d'une catégorie de population plus aisée, risque donc de se renforcer si l'attractivité du quartier croît.
Par ailleurs, les risques apparaissent nettement au niveau de la disparition progressive d'un parc locatif encore accessible, volontairement vidé de ses occupants par des opérations spéculatives dont le but est de revendre séparément les différents lots réhabilités ou le plus souvent " dans l'état, à aménager ".
On pourrait citer les exemples du 47 et du 154, rue du Faubourg Saint Antoine ou du 34 à 40, rue de Citeaux qui illustrent une situation préoccupante qui se répand dangereusement dans ce quartier.
Avoir une vision globale et fiable de l'état du marché immobilier sur ce quartier est donc judicieuse mais il faudra aussi, dan les cadre de ces O.P.A.H., réaliser des bilans finaux en fin d'O.P.A.H., ce qui n'était pas le cas jusqu'à maintenant.
Par ailleurs quel est l'objectif exact de l'étude et notamment qu'envisagez-vous de faire si les résultats en fin d'O.P.A.H. révélaient une situation dommageable ?
M. Jean-François LEGARET, adjoint président. - Je donne la parole à M. BULTÉ pour répondre aux deux intervenants.
M. Michel BULTÉ, adjoint, au nom de la 6e Commission. - Merci, Monsieur le Maire.
En ce qui concerne la première étude, elle porte sur les niveaux de loyers du parc locatif privé dans les secteurs d'O.P.A.H. du Marais 4e, et du Faubourg Saint-Antoine, dans le 12e arrondissement
Ces deux O.P.A.H. qui débutent cette année ont été autorisées par la délibération de notre Conseil du 3 mars 1997 afin d'apprécier l'incidence de la procédure d'O.P.A.H. sur le niveau des loyers du parc locatif privé pratiqué dans ces secteurs. Il importe de connaître ces niveaux de loyers avant le lancement et la fin des opérations. A partir des informations contenues dans sa base de données et d'enquêtes complémentaires auprès des propriétaires, des locataires et des gestionnaires d'immeubles professionnels, l'O.L.A.P. analysera les niveaux de loyers pratiqués et les comparera au niveau des loyers pratiqués dans l'ensemble de l'arrondissement incluant l'O.P.A.C. et dans les autres arrondissements de Paris.
Le lancement d'une O.P.A.H. n'entraîne pas une hausse des loyers dans les secteurs concernés par ce type d'opération. L'étude de suivi et de bilan foncier à l'A.P.U.R, dans le cadre de l'O.P.A.H du Bassin de la Villette dans le 19e qu'évoquait M. BLET a permis de démontrer de manière claire et incontestable le faible impact de l'O.P.A.H. sur le niveau des loyers pratiqués dans ce quartier au cours des 6 années de déroulement de cette opération.
En ce qui concerne la seconde étude, elle porte sur la sortie des loyers de la loi du 1er septembre 1948. Dans son rapport remis le 30 novembre 1995, qui a été approuvé par le Conseil de Paris lors de sa séance du 18 décembre 1995, la Commission consultative sur le domaine privé a préconisé la mise en oeuvre des dispositions légales qui permettent de sortir du régime de la loi de 1948 à l'égard des logements du domaine privé régis par cette loi et destinés à être vendus.
La loi du 6 juillet 1986, me semble-t-il, autorise la sortie de ces logements de la loi de 1948 en permettant un ajustement des loyers sur ceux du secteur locatif privé à loyers libres avec un étalement de la hausse des loyers sur 8 ans, et fourniture de références pour justifier le niveau du loyer demandé.
Bien entendu, afin d'évaluer objectivement les loyers de ces logements, l'O.L.A.P. communiquera à la Ville de Paris la liste exhaustive des références contenues dans sa base concernant les logements du secteur locatif privé, à loyers libres, situés dans le voisinage des logements qui feront l'objet de procédures de sortie de la loi de 1948 et dont les caractéristiques leur sont proches.
Là-dessus, bien entendu, mon ami, M. LEGARET, pourra vous apporter des explications complémentaires. En tout état de cause, dans le cadre des O.P.A.H., nous étudions le conventionnement des loyers. Egalement, après enquête, au cas par cas, la plupart du temps, dans le secteur du domaine privé, ce sont des logements voués à être restitués au secteur social.
Monsieur BLET, vous parliez du marché avec l'O.L.A.P. Je vous donne la garantie que ces marchés sont passés dans le cadre légal des marchés publics et qu'il n'y a, dans ce domaine, aucun problème.
Par ailleurs, il y a peu de bureaux d'études compétitifs avec l'O.L.A.P., association qui, dans ce domaine bien précis, a donné toute satisfaction à la Municipalité depuis longtemps.
Merci, Monsieur le Maire.
M. Jean-François LEGARET, adjoint président. - Merci, Monsieur BULTÉ.
Je mets aux voix, à main levée, le projet de délibération DLH 60.
Qui est pour ?
Contre ?
Abstentions ?
Le projet de délibération est adopté à la majorité, le groupe communiste ayant voté contre. (1997, DLH 60).