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Septembre 1997
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15- 1997, DAUC 156 - Aménagement du secteur " Château-Rouge " (18e). - Bilan de la concertation. - Avis favorable à la mise en oeuvre de la procédure préalable à la Déclaration d'utilité publique de l'opération.

Débat/ Conseil municipal/ Septembre 1997



Acquisition (notamment de l'O.P.A.C. de Paris) et libération des immeubles nécessaires à la réalisation de l'opération. - Acquisition des lots de copropriété appartenant à l'O.P.A.C. de Paris dans l'immeuble situé 24, rue Cavé (18e) en vue de sa réhabilitation. - Suppression de la délégation du droit de préemption dont l'O.P.A.C. de Paris est titulaire sur les immeubles sis 2, rue Richomme - 27, rue des Gardes, 4 et 10, rue Richomme, 23 à 31 et 56 à 60, rue Myrha, 11 à 13 et 19, 23, rue Léon et 24 à 30, rue Polonceau - 15, 17, rue des Gardes (18e). - Instauration du droit de préemption urbain renforcé sur les immeubles sis 32, rue des Gardes, 19, 21 et 40, rue Myrha, 7, 16, 18, 24, 26, rue de Laghouat (18e). - Suppression du droit de préemption urbain renforcé (et de la délégation à l'O.P.A.C. de Paris) sur les immeubles sis 9, rue Léon, 22, 24, 26, rue Cavé, 24 à 30, rue Polonceau - 15, 17, rue des Gardes (18e). - Instauration du sursis à statuer. - Autorisation de déposer les demandes de permis de construire et de démolir nécessaires à la réalisation de l'opération.

M. Gérard LEBAN, adjoint président. - Nous passons au projet de délibération DAUC 156, portant sur l'aménagement du secteur du Château-Rouge.
La parole est à M. CARESCHE.
M. Christophe CARESCHE. - Monsieur le Maire, je ne sais pas comment Mme COUDERC va prendre mes propos qui seront plutôt aimables à son endroit et je ne voudrais pas qu'elle me mette en contradiction avec mon collègue et ami Jean-Marie LE GUEN.
Je ne sais pas comment s'est déroulée la Z.A.C. " Château-des-Rentiers " mais ce que je sais, c'est que l'élaboration de l'opération " Château-Rouge " dont vous avez souligné tout à l'heure l'importance, est plutôt positive.
Elle a été accompagnée, je crois, une forme de concertation satisfaisante, à la fois avec les élus du 18e arrondissement et les associations locales.
Je tenais évidemment à le dire ici. Chaque opération a sa spécificité et ses caractéristiques et, le fait d'ailleurs que des élus locaux, comme dans le 18e arrondissement, s'en préoccupent de près, n'est peut-être pas non plus totalement étranger à leur bonne marche.
Je voudrais simplement évoquer deux questions, deux réserves qui ont été soulevées par le Conseil du 18e arrondissement et qui concernent la proportion de logements qui doit être réalisée dans cette opération.
Vous nous proposez de réduire de 50 % à 30 % la proportion habituellement appliquée de construction de grands logements, 4 pièces et plus, afin, dites-vous, de faciliter le relogement de la population résidente.
Or, il semblerait que cette disposition ne soit pas entièrement satisfaisante et que la règle de construction de 50 % de grands logements devrait être respectée. Elle permettrait effectivement d'accueillir les populations locales dans de meilleures conditions.
La deuxième réserve concerne la proportion de P.L.I. par rapport aux PLA. Là encore, vous nous proposez une proportion de P.L.I. qui semble un peu surévaluée et par rapport notamment aux besoins du quartier, qui sont, vous le savez, dans un quartier très populaire, essentiellement liée à la construction de P.L.A.
Nous souhaitons, le Conseil du 18e arrondissement souhaite, qu'une priorité soit donnée à la construction de logements de type P.L.A. et non pas de type P.L.I.
Vous savez d'ailleurs que nous avons beaucoup de difficultés lorsqu'il faut attribuer ces P.L.I. dans ces quartiers car nous avons beaucoup de mal à trouver preneurs.
Sous ces deux réserves, j'espère que vous m'apporterez une réponse positive. Nous voterons bien évidemment ce projet de délibération qui, encore une fois, je crois, notamment à travers une concertation réussie, a permis de répondre aux besoins du quartier.
(Applaudissements sur les bancs des groupes socialiste et du Mouvement des citoyens).

M. Gérard LEBAN, adjoint Président. - Merci, Monsieur CARESCHE.
La parole est à Monsieur BLET.
M. Jean-François BLET. - Monsieur le Maire, j'aimerais vous féliciter pour cette opération qui, pour une fois, rejette la politique de table rase en engageant un long travail d'études préalables permettant de dégager un programme d'interventions fines, modérant les actions de démolition/reconstruction au profit d'actions de réhabilitation publiques et privées, ceci en exploitant au mieux les différents outils d'urbanisme à notre disposition.
Malheureusement, l'examen approfondi de cette opération fort complexe recèle des failles qui nous incitent à la retenue.
L'importance des démolitions tout d'abord. Trop de bâtiments sont sacrifiés, donnant à l'opération l'allure d'une mini Z.A.C. clairsemée, une fois n'est pas coutume de réhabilitations judicieuses.
En effet, loin d'être d'une vétusté irrémédiable, certains d'entre eux semblent voués à la démolition pour de tout autres critères, critères inavouables, tels que le statut de propriété, les revenus des propriétaires, l'état d'occupation, mais surtout la configuration du bâtiment ou de la parcelle, critères encore plus douteux.
Ainsi cette opération est déterminée par la volonté systématique de libérer de grandes emprises afin de permettre la construction de vastes parkings souterrains.
Ce qui devait initialement être une intervention fine immeuble par immeuble succombe alors rapidement à une argumentation en faveur de la démolition de groupes d'immeubles, condamnant de fait la réhabilitation de certains d'entre eux en dépit même des bonnes dispositions de leurs propriétaires.
Cette volonté de dégager de grandes surfaces au sol est d'autant plus choquante qu'elle est paradoxalement en contradiction avec votre propre argumentation refusant la création d'un jardin de proximité, jardin demandé par les habitants et associations lors de la phase de concertation.
Dans le projet de délibération, vous dites en effet, je cite : " les emprises où les immeubles qui vont être démolis ne permettent pas, en raison de leur exiguïté relative, d'envisager la création d'un espace vert. " Comprenne qui pourra !
Démolir des séries d'immeubles pour libérer de plus grandes emprises et créer des parkings, oui, mais pour la création d'un jardin, non ! Telle est votre logique.
Plus grave encore, au-delà des démolitions proprement dites, est cette tendance au remembrement qui arase l'ancien parcellaire pour donner naissance à de lourds et imposants blockhaus de béton, là où le tissu urbain présentait une succession d'immeubles de taille modeste, tant par la hauteur de leur façade que par leur largeur.
La destruction du parcellaire ancien est une grave erreur qui se retrouve dans la plupart de vos opérations et qui génère souvent un rejet de la part des riverains, rejet que l'on met alors sur le compte de l'architecture.
Monsieur le Maire, c'est en fait une question de volumétrie, de modestie et de rythme. Tout le charme du tissu faubourien tant apprécié des Parisiens tient en ces trois mots.
Rien ne vous empêche d'ailleurs de construire trois immeubles consécutifs de taille modeste sur un parking souterrain commun, plutôt qu'un seul et imposant bâtiment sur toute la largeur de l'emprise.
Mais ce qui nous paraît entacher profondément la légitimité de ce projet de délibération, c'est la nature même du verdict lapidaire qui nous est délivré par les études techniques de la S.E.M.A.V.I.P.
Tous les immeubles sont décrétés : premièrement globalement en mauvais état, sans plus de commentaire ; deuxièmement parfaitement réhabilitables conformément à l'analyse du Pacte et pour un prix modéré entre 7 et 8.000 F le mètre carré le plus souvent, alors que vous nous proposez régulièrement des réhabilitations transformations de bureaux en logements au coût de 14.000 F le mètre carré.
Troisièmement, mais devant néanmoins (et contradictoirement) être détruits pour dégager avec leurs voisins de vastes emprises. Technique classique bien connue des promoteurs, celle du mitage qui fait tomber, tels des dominos, toute une série d'immeubles globalement en mauvais état.
Ce verdict étonnamment approximatif repose sur une analyse menée immeuble par immeuble par la S.E.M.A.V.I.P.
Qu'en est-il en réalité ?
Prenons l'exemple du 58, rue Myrha :
La façade extérieure n'est pas en mauvais état, elle nécessite seulement un ravalement. La façade arrière sur cour a été entièrement refaite et ravalée. Les descentes dites " défectueuses " ont été réparées.
La cage d'escalier serait défectueuse. Or, il n'y a pas de cage d'escalier, l'escalier est à l'extérieur côté cour, l'emmarchement est en béton et d'une hauteur d'un étage pour un bâtiment R + 1.
Les appartements ne sont pas dotés du confort minimum, ni cuisine, ni salle d'eau et les W.C. sont sur le palier : c'est faux. Trois appartements sur les quatre qui constituent cet immeuble sont dotés de cuisine, salle d'eau et W.C. Un seul de 25 mètres carrés sur les 160 mètres carrés habitables comporte des W.C. sur le palier.
Cet immeuble a donc été mis aux normes d'habitabilité. Chauffage, ventilation, réfection de l'électricité ne sont plus à faire.
Réfection des garde-corps, remplacement des menuiseries, reprise des murs, sols, plafonds, boîte aux lettres, électricité des parties communes, mise en conformité des locaux et branchements techniques : tout cela a été refait, y compris la réfection des canalisations jusqu'aux égouts qui a supprimé toute humidité dans cet immeuble.
La toiture a été isolée et ne présente pas de fuites.
Quant au désenfumage de la cage d'escalier exigé par la S.E.M.A.V.I.P., c'est une mascarade : la cage d'escalier est à ciel ouvert !
Concernant la structure (murs porteurs), quatre tirants de 12 mètres en acier ont été posés.
La courette intérieure comprend un jardin suspendu et l'immeuble compte un appartement de 85 mètres carrés en duplex.
Conclusion de l'étude technique de la S.E.M.A.V.I.P. : le mauvais état général de l'immeuble et son défaut d'entretien imposent sa démolition !
De qui se moque-t-on ?
Ce rapport technique est un faux grossier. Soucieux de parfaire la réhabilitation de cet immeuble, les copropriétaires et leur syndic sont bloqués depuis des années par le statut juridique imposé par la D.P.U.R. Ils ne veulent pas être détruits, ils veulent vivre dans leur immeuble qui est parfaitement sain.
Cet exemple entache gravement toute l'opération, car les mêmes formulations lapidaires sont systématiquement répétées pour chacun des immeubles.
Faut-il citer cet immeuble de la rue Myrha à la cour délicieusement fleurie, cet autre de la rue Richomme fraîchement ravalé mais pourtant muré.
Technique arbitraire de la décimation . Leur crime : une volumétrie basse qui est située au milieu d'une série accessoirement en bon état.
Monsieur le Maire, revoyez votre jugement car il est manifestement entaché de partialité, en tout cas pour le moins en ce qui concerne le 58 rue Myrha.
M. Gérard LEBAN, adjoint, président. - Merci.
La parole est à M. REINA.
M. Vincent REINA. - Merci, Monsieur le Maire.
C'est avec beaucoup d'attention que je viens d'entendre des interventions que je qualifierai de fidèles et variées, fidèles car les différents propos tenus par les membres du Conseil reflètent totalement la situation vécue sur le terrain, variée comme les réflexions que j'ai pu entendre tout au long de la concertation menée depuis trois mois.
Ce dossier a en effet fait l'objet de réunions de concertation, d'expositions qui ont été organisées, et une antenne a été ouverte sur le site.
A la demande d'Anne-Marie COUDERC, j'ai tenu plusieurs réunions avec la collaboration active des associations et, avec bien sûr les élus du 18e arrondissement et les services de la Ville.
Nous avons travaillé à préciser les interventions nécessaires à réaliser sur le bâti, le schéma directeur d'aménagement des espaces publics, et enfin le projet de dynamisation du tissu économique.
C'est donc tous ensemble que nous avons défini le projet qui nous est aujourd'hui proposé et qui intègre, je crois, les plus grandes aspirations des habitants.
Ce projet a évidemment dû tenir compte du contexte financier de la Ville, mais également et c'est sur ce point que je tiens à intervenir, de positions souvent contraires.
J'ai lu les voeux formulés par le Conseil d'arrondissement du 18e. Je voudrais vous faire un commentaire sur la demande d'une modification du ratio des grands logements.
Certains participants à nos réunions ont rappelé le nombre de jeunes ménages et la présence importante de jeunes sur le quartier. Dans ce sens, ils considèrent que le ratio de 50 % de grands logements qui forme actuellement la règle à Paris doit être réduit. Cet argument est confirmé par l'une des caractéristiques du parc de logements existant qui est constitué de petits appartements. Selon les données de l'étude sociale qui fut menée par le cabinet Alpha, dans le cadre de cette concertation, ils sont au nombre de 79 %, pour une moyenne parisienne de 57 %.
D'autres participants ont demandé de conserver une part importante de grands logements en rappelant que les grandes familles sont nombreuses dans ce secteur de Paris. Cependant, le recensement de 1990 nous indique que 23 % des ménages sont constitués de trois ou quatre personnes et seulement 9 % des ménages de cinq personnes et plus. Les chiffres indiquent également que les jeunes de moins de 25 ans représentent 77 % de la population.
Face à ces demandes contradictoires, quelle attitude devons-nous tenir ?
Il nous faut tenir compte à la fois de la structure de la population et des attentes des associations. Nous devons donc trouver l'équilibre qui nous permettra d'aboutir à un quotidien agréable pour les riverains.
C'est pourquoi il nous a semblé adapté de proposer l'augmentation de la part des petits et moyens logements et de l'amener à 70 % du total du logement à construire.
De la même manière, certains d'entre vous souhaitent aussi voir le nombre de P.L.A. augmenter ; d'autres en faveur d'une mixité sociale accrue, considèrent qu'un quart de P.L.I. sur ce secteur n'est pas assez conséquent.
Je vous rappelle que le secteur de la Goutte-d'Or contigu à celui qui nous intéresse aujourd'hui, sera construit à 100 % en P.L.A. et que nous proposons 75 % de ce type de logement sur le secteur Château-Rouge. La construction de 25 % de logements, financement P.L.I. apportera une diversité nécessaire à ces quartiers, et enfin sachez que ces logements P.L.I. seront construits dans les dernières phases de réalisation de l'opération.
Alors, évidemment, personne ne peut dire aujourd'hui que cette proposition est parfaite, mais nous avons, je pense, écouté et pris en compte les attentes de chacun pour satisfaire au plus près les besoins réels.
C'est pourquoi je vous demande de ne pas aller contre un consensus qui fut largement débattu. Votre accord permettra de lancer la réalisation de l'opération sur laquelle nous échangeons depuis 1993.
Il est donc devenu primordial de montrer aux habitants qu'ils ont été entendus, mais aussi, et je le crois indispensable, d'éviter que le parc actuel continue à se détériorer en avançant dans cette démarche.
Merci, Monsieur le Président.
M. Gérard LEBAN, adjoint, président. - Merci. La parole est à Mme COUDERC pour répondre aux intervenants.
Mme Anne-Marie COUDERC, adjoint, au nom de la 6e Commission. - Merci, Monsieur le Maire.
Je veux répondre aux propos de M. CARESCHE et de M. BLET ainsi qu'aux deux voeux du 18e arrondissement qui a par ailleurs voté ce projet à l'unanimité.
Je crois que les indications fournies à l'instant par M. REINA sont tout à fait précises.
M. REINA a rappelé à juste titre que dans cette opération, la priorité était bien au P.L.A., même s'il nous paraît indispensable d'apporter de la mixité dans l'organisation des quartiers. Nous savons tous les difficultés de programmes trop uniformes, et notre objectif traduit la confiance que nous avons dans, ce qu'on pourrait qualifier, la renaissance de ce quartier.
Je remercie également M. REINA d'avoir précisé pourquoi nous avions retenu ce ratio de 30 %, et je crois qu'il faut aujourd'hui s'y tenir car il correspond aux caractéristiques du quartier. Cela dit, je voudrais souligner que j'ai pris des engagements précis sur les relogements au cours des deux réunions publiques que j'ai présidées fin 1996 ; ils figurent pages 19 et 37 du projet de délibération. Il est indiqué que les relogements concerneront tous les occupants de bonne foi, y compris ceux des hôtels meublés, depuis le 20 juin 1996, date de la première réunion publique que j'ai tenue.
J'ajouterai que nous sommes saisis d'un projet de délibération qui porte notamment sur l'engagement d'une procédure préalable à la déclaration d'utilité publique, qui comprendra une enquête au cours de laquelle l'ensemble des habitants pourront s'exprimer, complétant ainsi le travail fait jusqu'à présent. Nous verrons alors quel est leur sentiment et s'il faut ajuster notre dispositif dans la mesure des moyens financiers de la Ville.
Je dirai à M. BLET que toutes les démolitions ont été vues en concertation. Certains même demandent qu'on en démolisse plus et c'est ce que vous entendrez peut-être tout à l'heure dans le cadre du débat sur la résorption de l'habitat insalubre.
J'aimerais dire à M. BLET que je ne peux pas le laisser dire que le rapport diffusé aux associations par la S.E.M.A.V.I.P. est un faux grossier. C'est un document de travail technique sur l'état des immeubles. Il a fait certes l'objet de critiques, il a été adapté, mais c'est un document de travail tout à fait sérieux.
Il faut tout de même rappeler, et j'en terminerai là, que cet aménagement est d'ores et déjà très important, très lourd, pour la Ville. Il porte sur une quarantaine d'immeubles et il implique la démolition de 500 petits logements, puis le relogement de près de 300 foyers. Son coût total peut être estimé à 276 millions de francs pour les seules actions sur le bâti.
Je ne voudrais pas mettre M. CARESCHE en porte-à-faux avec son collègue, M. LE GUEN, mais c'est une charge pour la Ville que pourraient regretter certains.
Je remercie enfin les intervenants, M. CARESCHE et M. BLET, de leurs commentaires sur cette opération, car il est vrai que le travail mené sur ce secteur de Paris a été très approfondi et que le dialogue qui s'est engagé a été, de mon point de vue, tout à fait exemplaire. Il a été très riche entre les habitants, les associations et les élus.
C'est la raison pour laquelle, Monsieur le Maire, je vous propose de confirmer et de faire voter les termes du projet de délibération tel qu'il vous est soumis.
M. Gérard LEBAN, adjoint, président. - Je mets aux voix, à main levée, le projet de délibération DAUC 156.
Qui est pour ?
Abstentions ?
Contre ?
Le projet de délibération est adopté à la majorité, Mmes SCHNEITER, SILHOUETTE, BILLARD, SCHERER et M. BLET ayant voté contre, MM. DUMAIT, MESMIN, REVEAU et Mme TAFFIN s'étant abstenus. (1997, DAUC 156).