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51 - QOC 95-200 Question de M. Georges SARRE et des membres du groupe du Mouvement des citoyens à M. le Maire de Paris sur la transformation de bureaux en logements.

Débat/ Conseil municipal/ Novembre 1995



Libellé de la question :
"Paris compte actuellement plus de trois millions de mètres carrés de bureaux vides, alors que plusieurs dizaines de milliers de familles sont dans l'attente d'un logement. Or, la Municipalité parisienne porte une lourde responsabilité dans ce domaine puisqu'elle a autorisé la réalisation de la majeure partie de ces bureaux, notamment entre 1985 et 1990.
Au regard de cette situation, seules des mesures fortes permettront d'engager une résorption de ce surstock.
Aussi, M. Georges SARRE et les membres du groupe du Mouvement des citoyens demandent-ils à M. le Maire de Paris la révision du programme de la Z.A.C. "Paris-Seine-Rive gauche" qui prévoit la réalisation de 900.000 mètres carrés de surfaces de bureaux.
Par ailleurs, ils rappellent que le rapport "DARMON" a fait apparaître que 400.000 mètres carrés de bureaux vides pourraient être rapidement transformés en logements dans la Capitale, soit près de la moitié des bureaux vides recyclables en France.
M. Georges SARRE et les membres du groupe du Mouvement des citoyens demandent à M. le Maire de Paris qu'un protocole exemplaire entre l'Etat et la Ville de Paris soit mis en oeuvre pour la reconversion de bureaux en logements. Près de 8.000 logements de 50 mètres carrés pourraient ainsi être réalisés.
Enfin, ils souhaitent disposer d'un bilan (arrondissement par arrondissement) des mesures, jusqu'ici symboliques, mises en oeuvre par la Ville de Paris pour la transformation de bureaux en logements (programme décidé en juin 1993) ainsi que des reconversions prévues dans ce cadre.
Réponse (M. Michel BULTÉ, adjoint) :
"Le chiffre mis en avant selon lequel 3.000.000 de mètres carrés de bureaux vides existeraient à Paris est dénué de tout fondement.
L'existence d'un stock de bureaux vides est, cependant, une réalité à Paris et en Ile-de-France, la cause essentielle de cette situation tenant à l'évolution de la conjoncture économique et à la crise du secteur de l'immobilier.
Il est tout à fait infondé de faire porter à la Municipalité parisienne une responsabilité dans cette situation, du fait qu'elle aurait autorisé la construction des bureaux en cause. De telles autorisations résultent en fait de l'application des règles d'urbanisme et dans ce cadre, une municipalité ne dispose pas d'un pouvoir arbitraire lui permettant de s'opposer à des projets qui seraient par ailleurs réglementaires.
En fait, dès 1993, la Ville a mené une action visant à favoriser par tous les moyens la conversion de locaux de bureaux en logements.
Avant de retracer les axes de cette action, il convient tout d'abord de souligner quelle est la réalité des choses en ce qui concerne l'évolution des bureaux à Paris depuis 1989.
Il est nécessaire à cet égard de se référer à la notion de production nette de bureaux, c'est-à-dire le solde résultant de la différence entre les bureaux construits et les bureaux démolis au cours de la même période. Ce solde est d'autant plus important qu'une bonne partie des bureaux construits à Paris le sont dans le cadre du système de C.O.S. de fait qui permet de reconstituer après démolition les surfaces existantes à condition expresse de ne pas augmenter la part des bureaux de celles-ci.
Le solde net de bureaux créés au cours de la période 1989 à 1994 a connu l'évolution suivante : ce solde a oscillé de 1989 à 1992 entre des valeurs situées de 100 à 200.000 mètres carrés par an ; un fléchissement très net a depuis été observé (87.000 mètres carrés en 1993, 39.000 mètres carrés en 1994). Sur les neuf premiers mois de l'année 1995, a été constaté un phénomène nouveau ; la destruction de surfaces de bureaux a excédé les créations et le solde est devenu négatif, soit- 21.000 mètres carrés.
Les actions menées par la Ville pour inciter à la transformation de bureaux en logements ont porté d'une part sur le Plan d'occupation des sols et d'autre part sur le montage d'opérations exemplaires destinées à avoir un effet d'entraînement sur le secteur privé.
Un certain nombre de modifications ont été introduites dans le P.O.S. au cours de la même période qui ont conduit à limiter les possibilités de création de bureaux.
En ce qui concerne les C.O.S. applicables, la révision du P.O.S. adoptée en novembre 1994 a conduit à baisser de façon sensible le C.O.S. bureau dans la quasi totalité des secteurs de Paris : cette baisse a pour conséquence de réduire de 50 %, 33 % ou 25 % selon les zones la capacité de produire du bureau.
De plus, les mêmes C.O.S. abaissés ont été appliqués à l'activité en étage, ceci afin d'éviter la création de fausses surfaces d'activités destinées en fait à devenir du bureau.
Dans le cadre du C.O.S. de fait (mode de construction qui permet de reconstituer les surfaces existantes sur un site surdensitaire), plusieurs évolutions sont intervenues :
- dès l'institution de ce mécanisme dans le P.O.S. de 1989, il était prévu que le pourcentage de bureaux admis dans le cadre d'un projet ne pouvait dépasser le pourcentage de bureaux existants ;
- en mai 1992, ont été introduits deux verrous supplémentaires : l'impossibilité de diminuer la proportion existante d'habitation et l'obligation de tenir compte des situations juridiques d'affectation au sens de l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation, ce qui de fait conduit à obliger à cette occasion à restituer à l'habitation des surfaces irrégulièrement transformées.
Cette évolution du P.O.S. conduit en fait, dans l'ensemble des secteurs classiques de Paris, à empêcher l'augmentation de la capacité de création de surfaces neuves de bureaux ; en revanche, la modernisation du parc existant reste possible à condition qu'aucune augmentation de surfaces ne soit enregistrée.
De plus, des dispositions ont été prises pour réduire les contraintes qui pouvaient rendre plus difficiles les opérations de transformation en logements de locaux existants. Une contrainte forte était celle qui était liée aux obligations en matière de stationnement.
Dans ce domaine, le fait de transformer des bureaux en logements entraînait l'obligation d'acheter des places de stationnement ou d'acquitter une taxe en la matière. Il a été décidé par délibération de septembre 1993 de ramener le montant de cette taxe au niveau symbolique de 10 F, puis toute obligation a été supprimée dans le cadre de la révision du P.O.S. approuvée en novembre 1994.
Outre ces mesures d'incitation générale, des actions ont été menées par la Municipalité pour donner l'exemple, dès 1993, d'une politique de transformation d'immeubles de bureaux en logements. Cette politique a été illustrée notamment par l'opération symbolique de libération d'un immeuble de bureaux de la Ville de Paris occupé par la Sous-direction du Logement au 50, rue de Turbigo (3e) pour le rendre à l'habitation.
La politique de transformation engagée actuellement a d'ores et déjà conduit au résultat suivant : 71.385 mètres carrés de locaux comportant auparavant des bureaux ou des activités sont en cours de réalisation ou déjà réalisés à l'initiative de la Municipalité.
Une liste des opérations de transformation de bureaux ou d'activités d'initiative municipale figure en annexe.
Cette action va se poursuivre puisque l'objectif, dans les toutes prochaines années, est de dépasser ce chiffre et d'atteindre 100.000 mètres carrés.
Comme cela a été indiqué ce matin par M. le Maire, la Ville souhaite, d'ici l'an 2000, aller encore plus loin, dans le cadre d'une action qui serait soutenue par l'Etat et permettre la reconversion en logements sociaux de 100.000 mètres carrés supplémentaires de bureaux.
En parallèle aux efforts engagés par la Municipalité dans ce domaine, il a pu être constaté de façon générale à travers les autorisations de permis de construire une certaine évolution dans le secteur privé en ce qui concerne la transformation en habitation de locaux ayant une autre destination. Dans le cadre de ces autorisations, la surface transformée est passée d'environ 20.000 mètres carrés (soit une centaine d'opérations) en 1992 et 1993 à 61.000 mètres carrés (correspondant à environ 200 opérations) en 1994. Cette tendance s'est poursuivie en 1995 (46.000 mètres carrés sur les trois premiers trimestres).
Une série d'opérations significatives dans ce domaine figure en annexe.
Outre ces transformations d'immeubles, d'autres opérations privées commencent à être étudiées dans le cadre de démolitions-reconstructions en C.O.S. de fait, qui ont pour conséquence de réduire sensiblement le bureau sur un site donné au profit de l'habitation. La plus significative autorisée à ce jour concerne l'ensemble immobilier de la B.N.P. situé 11 à 17, boulevard Barbès et 22 à 32, rue de Clignancourt (18e) qui vise à réaliser 174 logements, soit 13.800 mètres carrés alors que le terrain ne comportait à l'origine que des bureaux.
Des évolutions du secteur privé dans ce domaine sont donc constatées et la Ville mettra en oeuvre tous les moyens pour donner à ce mouvement une ampleur plus importante. Elle appuiera de plus l'étude de toutes mesures législatives que l'Etat pourrait examiner pour que des incitations fortes existent afin de favoriser les transformations de bureaux en logements.
Il faut souligner enfin que la réussite de cette politique repose parallèlement sur la nécessité pour la Capitale de se doter d'un parc tertiaire moderne localisé dans un secteur spécifique de Paris, qui puisse répondre à la demande des acteurs économiques, notamment étrangers, de bureaux adaptés à la fonction tertiaire actuelle.
La politique préconisée par les auteurs de la question conduirait les entreprises installées dans des immeubles anciens à Paris, soit à se maintenir dans les lieux et donc à empêcher toute transformation de ces locaux pourtant devenus inadaptés en habitation, soit à transférer leurs activités dans des bureaux modernes situés en dehors de Paris, voire en dehors du territoire national.
L'enjeu que constitue l'opération "Paris-Seine-Rive gauche" pour le rééquilibrage vers l'Est, pour le dynamisme économique de Paris dans le contexte de concurrence internationale, pour ses retombées en matière d'emploi, pour faire diminuer le taux de chômage parisien, justifie la réalisation dans ce secteur spécifique d'un pôle tertiaire équipé des technologies les plus modernes et adapté aux besoins nouveaux des entreprises.
Enfin, il faut souligner que la majorité des bureaux prévus dans la Z.A.C. "Paris-Seine-Rive gauche" seront situés sur la dalle de couverture des voies ferrées, les logements devant être construits sur des terrains en plein sol.
Dans ces conditions, la suppression de bureaux ne génèrerait pas de logements supplémentaires.
Annexe I
Opérations municipales de transformation de bureaux ou d'activités en logements :
- 50, rue de Turbigo (3e) : 3.622 mètres carrés ;
- 5, rue Mayran (9e) : 5.282 mètres carrés ;
- 53, rue du Château-d'Eau (10e) : 1.523 mètres carrés ;
- 7-11, place de Stalingrad (10e) : 7.913 mètres carrés ;
- 30, rue du Faubourg-Poissonnière (10e) : 4.451 mètres carrés ;
- 14-18, rue Pelée (11e) : 3.500 mètres carrés ;
- 133, rue du Chevaleret (13e) : 1.530 mètres carrés ;
- 81-83, boulevard de Port-Royal (13e) : 1.915 mètres carrés ;
- 9, rue Antoine-Bourdelle (15e) : 3.279 mètres carrés ;
- 75, rue Boissière (16e) : 1.623 mètres carrés ;
- 22, rue Boileau (16e) : 5.054 mètres carrés ;
- 6-8, rue de Torcy (18e) : 2.414 mètres carrés ;
- 62-64, rue d'Aubervilliers (19e) : 7.508 mètres carrés ;
- 23-25, rue du Maroc (19e) : 9.885 mètres carrés ;
- 27-31, rue du Retrait-28, rue Boyer (20e) : 11.886 mètres carrés.
Annexe II
Opérations privées significatives de transformation de bureaux ou d'activités en logements :
- 11, rue Marie-Stuart (2e) : 749 mètres carrés ;
-1, rue du Foin (3e) : 1.275 mètres carrés ;
- 30, rue de Condé (6e) : 830 mètres carrés ;
- 85, rue Vaneau (7e) : 1.806 mètres carrés ;
- 103, rue du Faubourg-Saint-Honoré (8e) : 912 mètres carrés ;
- 24, rue de l'Arcade (8e) : 910 mètres carrés ;
- 6, cité Bergère (9e) : 944 mètres carrés ;
- 11 bis à 13, rue Drouot (9e) : 634 mètres carrés ;
- 24, rue des Petites-Ecuries (10e) : 229 mètres carrés ;
- 65, rue de la Roquette (11e) : 1.210 mètres carrés ;
- 42, rue des Saules (18e) : 702 mètres carrés ;
- 35-35 bis, rue David-d'Angers (19e) : 770 mètres carrés."