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48 - 2000, DAUC 103 - Communication de M. le Maire de Paris relative à l'exercice du droit de préemption urbain relatif à l'année 1999

Débat/ Conseil municipal/ Juin 2000


M. Jean-François LEGARET, adjoint, président. - Nous passons au DAUC 103 concernant la communication de M. le Maire de Paris relative à l'exercice du droit de préemption urbain relatif à l'année 1999.
Madame Soizik MOREAU, vous avez la parole.
Mme Soizik MOREAU, au lieu et place de M. Eric FERRAND. - Merci, Monsieur le Maire. J'interviens beaucoup ce soir...
Monsieur le Maire, mes chers collègues, en septembre dernier, votre communication sur l'exercice du droit de préemption, pour la période 1989-1997 avait retenu toute notre attention : nous avions reconnu, en effet, un effort de transparence de la Municipalité parisienne. Je ne reviendrai pas sur la question en particulier des Z.A.C., pour la période 84-89, pour laquelle cependant peu d'éléments de réponse avaient été apportés.
Que ressort-il de votre communication d'aujourd'hui, bilan d'une année d'exercice du droit de préemption de la collectivité parisienne ? Les chiffres présentés ont le mérite de présenter un bilan depuis 1995, sur lequel je m'appuierai pour faire quelques commentaires.
L'évolution de l'engagement financier de la Ville de Paris, depuis 1995, marque un désengagement de cette dernière, contrairement à ce que vous dites. Et je ne joue pas avec les chiffres. Il faut en effet regarder de près ceux de 1999 et prendre en compte le fait que sur les 286 millions de francs annoncés, 190 millions ont été consacrés à l'acquisition, par la Ville, d'une emprise foncière sur la Z.A.C. "Paris-Rive gauche" pour le projet d'implantation de l'Institut national des langues et civilisations orientales.
Parallèlement, et pour compléter cette analyse, il faut aussi retenir la baisse du nombre de préemptions dans les secteurs soumis au droit de préemption urbain renforcé, hors réserves.
On passe, en effet, de 175 actes de préemptions en 1995 à 66 en 1999.
Vous justifiez cette baisse par la mise en ?uvre des orientations définies en 1995, venant soutenir votre urbanisme à visage humain, qui a conduit à la réduction, voire à l'abandon, de certaines opérations et à la concentration des efforts dans les périmètres d'intervention confirmés et précisés. Nous en avons pris bonne note.
Cependant, l'évolution des préemptions en dehors des périmètres de D.P.U.R. suit les autres évolutions : c'est encore une baisse qu'il faut constater. Or, il ne me semble pas contradictoire qu'une collectivité, mettant progressivement fin à des opérations massives d'aménagement, mène cependant une politique d'acquisition foncière et immobilière volontariste. Ce n'est pas le cas de la Ville de Paris. Je m'en explique.
Dans un contexte de spéculation immobilière intense, dans un contexte où les acteurs privés de l'immobilier sont à nouveau actifs (en témoigne l'augmentation récente des droits de mutation), l'exercice du droit de préemption constitue un outil de maîtrise foncière indéniable.
C'est un instrument qui accompagne les politiques urbaines et qui surtout permettrait d'engager notre collectivité dans des perspectives d'avenir et traduirait par là même sa volonté de se donner les moyens d'un véritable projet en matière d'urbanisme.
L'exercice du droit de préemption s'accompagne en effet de motivations et d'objectifs précis : une politique locale de l'habitat, l'organisation du maintien, l'extension ou l'accueil d'activités économiques, la réalisation d'équipements collectifs, la lutte contre l'habitat insalubre, la sauvegarde ou la mise en valeur du patrimoine bâti.
Tous ces objectifs, me direz-vous, vous nous les avez annoncés. Mais les moyens que vous mettez en ?uvre ne sont pas à la hauteur de ces derniers. En témoignent les chiffres cités précédemment qui traduisent un réel désengagement de la collectivité parisienne, désengagement confirmé par les baisses des investissements localisés, notamment pour la création d'équipements de proximité dans nos arrondissements depuis 1995, malgré le sursaut pour l'année 2000.
Le recul général des interventions foncières va de pair avec la diminution de l'effort d'investissement de la Ville qui concourt directement à une trop faible évolution du nombre de logements sociaux et à une pénurie d'équipements publics dans certains domaines et dans certains quartiers.
C'est là, me semble-t-il, toute la faiblesse de cette politique : des intentions louables mais des moyens trop peu déployés. Tels sont les commentaires, Monsieur le Maire, que je souhaitais faire de vos propos.
Je vous remercie.
M. Jean-François LEGARET, adjoint, président. - Je donne la parole à M. LE GARREC.
M. Alain LE GARREC. - J'interviens en lieu et place de Jean-Yves MANO.
L'exercice du droit de préemption est un levier essentiel de l'intervention foncière de la Ville de Paris en faveur de la réalisation de logements sociaux, d'équipements publics et du traitement de l'habitat dégradé.
Or, force est de constater que cet outil est largement sous utilisé par la collectivité parisienne qui abandonne progressivement cette possibilité d'intervention.
En effet, seules les préemptions réalisées dans le cadre de la Z.A.C. "Paris-Rive gauche" augmentent le volume financier de ces opérations (203 millions de francs en secteur D.P.U.R.), alors que les opérations menées en secteur diffus (hors D.P.U.R.) ne cessent de décroître (75 millions de francs en 1999 pour 233 millions de francs en 1998 et 410 millions de francs en 1995 !).
Cette diminution qui s'ajoute à l'accélération des ventes d'immeubles du domaine privé - nous avons essayé d'en débattre tout à l'heure - affaiblit considérablement les capacités foncières de la Ville, au moment où la demande de logements sociaux et d'équipements municipaux est très forte et que les terrains sont rares.
Nous sommes pour notre part favorables à une relance de la politique de préemption sur les terrains privés et publics, particulièrement dans les quartiers du Centre et de l'Ouest de Paris. Ces quartiers devront accueillir de nouveaux programmes de logement sociaux, dans un souci de mixité sociale et urbaine, conformément aux objectifs de la loi solidarité et renouvellement urbains.
Nous considérons par ailleurs, que la Ville doit engager une politique ambitieuse d'acquisition des immeubles insalubres ou très dégradés (en complément des procédures R.H.I. et de l'application de la loi "Vivien") afin d'associer l'amélioration de l'habitat au développement du parc H.L.M.
De plus, la préemption d'immeubles réquisitionnés en 1995 ainsi que de certains hôtels mis en vente permettrait d'accroître l'offre de logements destinés aux personnes en grande difficulté, à l'heure où le nombre de places d'hébergement d'urgence est insuffisant à Paris intra muros.
Pour toutes ces raisons, nous regrettons les conclusions de cette communication qui marquent un désengagement municipal en matière de réalisation de logements sociaux et d'équipements collectifs que les Parisiens apprécieront !
Je vous remercie.
M. Jean-François LEGARET, adjoint, président. - Je vous remercie.
Je donne la parole à M. BLET.
M. Jean-François BLET. - Monsieur le Maire, vous nous livrez aujourd'hui l'opus 99 de vos ?uvres préemptrices. Cette nouvelle livraison marque un net coup d'arrêt par rapport au précédent exercice. Si l'on excepte l'acquisition pour 190 millions de francs de 15.287 mètres carrés sur la Z.A.C. "Paris-Rive gauche", le montant des préemptions en 1999 est, en effet, avec 96 millions de francs, le moins élevé depuis 1995, et a fortiori depuis 1989.
Mais cette décrue pour satisfaisante qu'elle soit ne fait que confirmer les bilans précédents. En 1999, votre politique de préemption ne vise encore et toujours qu'à détruire insidieusement l'Est parisien.
En effet, à l'exception à l'Ouest d'un lot de 20 mètres carrés pour un montant de 70.000 F dans le 9e et de 69 mètres carrés pour un montant de 845.000 F dans le 15e, les préemptions s'abattent pour l'essentiel sur les 10e, 11e, 18e, 19e et 20e arrondissements.
Abstraction faite de l'acquisition liée au projet universitaire sur la Z.A.C. "Paris-Rive gauche", 3.615 mètres carrés de surface au sol correspondant aux immeubles entiers et 4.010 mètres carrés de surface de planchers dans des lots de copropriétés auront ainsi été préemptés dans ces 5 arrondissements.
Depuis le début de votre mandature, la politique préemptrice que vous avez mise en place a engendré des dépenses de 1 milliard 653 millions de francs. 35.812 mètres carrés de surfaces de planchers dans des lots de copropriété et 78.264 mètres carrés de surfaces au sol correspondant à des immeubles entiers ont été acquises.
Sur ce total, les 5 arrondissements de l'Est parisien, 10e, 11e, 18e, 19e et 20e représentent 48,15 % des dépenses, 90,6 % des surfaces de planchers de lots de copropriété et 50,9 % des surfaces au sol des immeubles entiers.
La vérité des chiffres est implacable.
L'Est parisien saccagé sous l'ère cabano-chiraquienne reste toujours le champ de bataille sur lequel s'abat la foudre préemptrice tibéro-bultéenne.
Les 32.456 mètres carrés préemptés depuis 1995 dans des lots de copropriété sont autant de logements du parc social de fait retirés du marché du logement, accentuant ainsi la pression immobilière et laissés sans entretien.
Le résultat, c'est l'accentuation de l'insalubrité dans des quartiers entiers, l'aggravation dramatique des conditions de vie de milliers de Parisiens puis, des années plus tard, l'évacuation, souvent en banlieue, et la démolition.
Qui plus est, les immeubles construits à la place des immeubles faubouriens détruits furent souvent de facture plus que médiocre.
Les périmètres de D.U.P. Castagnary-Vaugirard, Château-Rouge, les D.P.U.R. Legouvé-Lancry-Poulmarch, Orillon-Robert-Houdin, Budapest, rue de la Gaîté, îlot Caillie, Meaux-Villette, Ourcq-Thionville, Chaumont-Lepage, Frequel-Fontarbie et rue de Surmelin sévissent encore sans que le devenir de ces secteurs soient fixés.
Pourtant, en vertu de l'article L. 213-13 du Code de l'urbanisme : "La commune ouvre, dès institution ou création sur son territoire d'un droit de préemption en application du présent titre, un registre dans lequel sont inscrites toutes les acquisitions réalisées par exercice ou par délégation de ce droit, ainsi que l'utilisation effective des biens ainsi acquis. Toute personne peut consulter ce registre pour en obtenir un extrait".
Monsieur le Maire, je vous le demande et j'aimerais, Monsieur BULTÉ, que vous donniez une réponse précise : où est ce registre ? Comment connaître le devenir de ces D.P.U.R. ? Le connaissez-vous vous-même ?
Depuis l'instauration de ces D.P.U.R. sur le territoire parisien en 1987 et 1988, vous agissez en toute illégalité. Le 25 octobre 1999, lors de la communication sur l'exercice du droit de préemption en 1998, je vous avais déjà posé les mêmes questions et vous mettais en demeure de nous communiquer un registre où serait indiquée conformément à la loi "l'utilisation effective des biens acquis". Notre demande n'a toujours pas été suivie d'effets. Nous vous demandons, Monsieur le Maire, d'y répondre.
Monsieur le Maire, préempter dans le diffus ne permet pas de résoudre l'insalubrité à court terme. Bien au contraire, cela l'aggrave. Conscient du péril que vous maintenez sur l'Est parisien, vous tentez dorénavant de privilégier l'acquisition d'immeubles entiers. Or, en 1999, seuls trois immeubles ont été préemptés.
L'un de ces trois immeubles, le 42, rue de Lancry, acquis pour une somme de 7,3 millions de francs et confié à la R.I.V.P. qui envisage la réalisation de 12 logements P.L.I., a, qui plus est, été acquis au nez et à la barbe de l'association "Habitat et Humanisme".
En partenariat avec une association spécialisée dans le logement et l'accueil des S.D.F., cette association agréée envisageait de faire dans cet immeuble une résidence sociale de 40 chambres et une cuisine centrale pour nourrir les sans domicile fixe de la gare de l'Est et de la gare du Nord. Le projet d'"Habitat et Humanisme" prévoyait également le maintien sur place de l'épicier primeur qui occupe actuellement le rez-de-chaussée de l'immeuble et la réservation de quelques mètres carrés pour les habitants.
Alors que la vente était sur le point de se conclure, ce projet social exemplaire a été scandaleusement sacrifié pour satisfaire l'appétit insatiable d'une S.E.M. municipale qui envisage de construire des logements pour classes moyennes.
Les S.E.M. municipales qui furent les redoutables exécutrices des basses oeuvres municipales sont des organismes hypertrophiés qui ont besoin de grains à moudre pour garantir leur fonctionnement. Dans un contexte moins favorable à leur "épanouissement", le cas du 42, rue de Lancry est révélateur de leur avidité. La préemption ne sert ainsi qu'à maintenir artificiellement leur activité.
Autre exemple de votre hostilité à confier des immeubles de logements à des organismes autres que paramunicipaux : le refus de vous porter acquéreur de l'immeuble sis 31, rue de la Grange-aux-Belles, occupé depuis 1995 par les artistes du collectif de la Grange-aux-Belles. Cet immeuble a été vendu le 30 avril 1998 pour la somme de 3,5 millions de francs, une peccadille pour la Mairie de Paris. Résultat : les artistes qui avaient su réhabiliter un immeuble laissé à l'abandon pour en faire un lieu d'animation et de création ont été expulsés récemment.
Les ventes du domaine privé de la Ville dont le produit doit contribuer à renforcer les moyens financiers dégagés au profit du logement social vous ont rapporté, en 1999, 293 millions de francs. Refuser de débourser 3,5 millions de francs, c'est de la radinerie.
Monsieur le Maire, et je conclus, maintenir les dévastatrices méthodes d'achat de lots en copropriété sans projets préalablement définis et alimenter les S.E.M. au mépris d'opérations réellement sociales, tel est le bilan des préemptions en 1999.
M. Jean-François LEGARET, adjoint, président. - Je donne la parole à M. BULTÉ pour répondre aux trois intervenants.
M. Michel BULTÉ, adjoint, au nom de la 6e Commission. - Merci, Monsieur le Maire.
Très rapidement, je rappellerai qu'au cours de l'année 1999 il a été réalisé 134 préemptions, qui ont donné lieu à une centaine de ventes parfaites et à un engagement financier de 290 millions.
En particulier dans le secteur de droit de préemption urbain renforcé, 66 préemptions ont été notifiées et la dépense s'est élevée à 203 millions, dont 190 millions pour l'achat d'emprises destinées à l'Institut national des langues orientales, dans la Z.A.C. "Paris-Rive gauche".
Cet achat témoigne de la volonté concrète du Maire de Paris d'agir en faveur de la modernisation des universités dans le cadre de U3M.
Nous avons prévu également un certain nombre de terrains pour la réalisation de logements-étudiants.
Pour ce qui concerne l'intervention en dehors des périmètres de D.U.P., 30 préemptions ont été réalisées pour une dépense de 75 millions, en particulier trois immeubles ont été acquis pour 50 millions de francs environ afin de réaliser des logements sociaux.
La politique de la Ville en matière de préemption est à la fois dynamique et sélective. Elle est au service des politiques d'équipement public et du logement social.
J'ajoute que la Ville a mis en place des mécanismes de vigilance particulière dans des secteurs sensibles afin de surveiller de près des transactions à caractère spéculatif du type marchand de biens. Il en est ainsi d'ailleurs dans le Bas-Belleville.
En ce qui concerne les éléments demandés par M. BLET, nous sommes en train de mettre au point, Monsieur BLET, un certain nombre de fiches, de registres mais surtout des plans et dès que l'ensemble de ces éléments techniques, notamment avec l'aide de l'informatique, pourront être terminés, nous les mettrons, bien entendu, à disposition des élus.
En ce qui concerne l'ère ou la politique chiraco-cabanienne que vous avez évoquée, moi, je ne porte pas de jugement. Je me contente de la politique tibéro-bultéenne et, à ce sujet, je tiens à souligner l'importance considérable des biens immobiliers vendus en 1999 par l'Etat ou les sociétés qui dépendent de lui, dans des conditions spéculatives.
A titre d'exemple, je rappelle que la S.E.I.T.A. a vendu son siège social, dans le 7e arrondissement, pour plus de 650 millions de francs, que la S.N.C.F. a vendu son siège dans le 9e arrondissement pour 800 millions de francs, que l'Imprimerie nationale a vendu des emprises dans le 15e arrondissement pour 160 millions de francs pour faire des logements libres.
A ces prix spéculatifs, il est évident que la Ville de Paris ne peut pas préempter pour faire du logement social, au grand regret de mon ami Jean-François LEGARET, adjoint aux Finances.
Voilà ce que je voulais dire, Monsieur le Maire.
M. Jean-François LEGARET, adjoint, président. - Merci, Monsieur BULTÉ.
Il n'y a pas de vote, puisque c'est une communication.