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Decembre 2000
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50 - 2000, DAUC 254 - Examen des éléments financiers des Zones d'aménagement concerté arrêtés au 31 décembre 1999

Débat/ Conseil municipal/ Décembre 2000


M. Jean-Antoine GIANSILY, adjoint, président. - Nous passons à l'examen du projet de délibération DAUC 254 relatif à l'examen des éléments financiers des Zones d'aménagement concerté arrêtés au 31 décembre 1999.
La parole est à M. BLET.
M. Jean-François BLET. - L'examen des éléments financiers des zones d'aménagement concerté nous éclaire sur l'utilisation de sommes considérables et sur les modes de gestion de ces hydres multi-céphales que sont les S.E.M. Toutefois, l'information contenue dans ces E.P.R.D. est excessivement sommaire. Les Plans devraient être articulés sous la forme de comptes de résultat prévisionnels distinguant les éléments issus de l'exploitation courante, les éléments financiers (produits et charges) et les éléments "exceptionnels" permettant d'identifier ce qui n'est pas récurrent ainsi que les zones de risque, soit les méventes, qui devraient être provisionnées. C'est le principe de prudence applicable en comptabilité privée comme publique.
A la lumière des chiffres disponibles, nous constatons toutefois la diversité, liée principalement à l'état d'avancement des opérations, des situations financières. Les Z.A.C. démarrent en effet par des déficits considérables qui se réduisent au fil des ans en fonction des diverses rentrées financières. Au final, les résultats des comptes s'avèrent néanmoins contrastés. Certaines Z.A.C. se révèlent excédentaires alors que d'autres ne parviennent pas à combler leurs déficits initiaux. Ces divergences finales s'expliquent en grande partie par les objectifs d'aménagement retenus. Les Z.A.C. les plus excédentaires, les Z.A.C. "Reuilly", "Bercy" et "Citroën-Cévennes" sont les Z.A.C. où le parti-pris d'aménagement a favorisé les charges foncières les plus rentables. Ces trois Z.A.C. sont en effet celles où la proportion de bureaux et d'activités s'avèrent les plus importantes.
La comparaison de deux Z.A.C. permet d'illustrer l'importance de la répartition entre logements, équipements et activités dans les bilans de trésorerie. Les Z.A.C. de Reuilly et de Manin-Jaurès de superficies respectives de 12,6 hectares et de 14,35 hectares ont débuté la même année, en 1986. Sur la Z.A.C. "Reuilly" ont été programmés 1.043 logements, 66.705 mètres carrés de SHON de bureaux et 19.702 mètres carrés de SHON d'activités et commerces. Sur la Z.A.C. "Manin-Jaurès" furent programmés 1.285 logements, 20.307 mètres carrés de SHON de bureaux, 10.108 mètres carrés de SHON de commerces, 13.000 mètres carrés de SHON d'artisanat et d'industrie, 11.489 mètres carrés de SHON pour l'hôtellerie. 14 ans plus tard, l'excédent de la première est cinq fois supérieur à celui de la seconde, 428 millions de francs contre 84 millions de francs. Autre élément de comparaison, la Z.A.C. "des Amandiers" qui couvre 18,6 hectares et où aucun mètre carré de bureaux ne fut programmé enregistre un déficit de 76 millions de francs.
L'intérêt d'envisager le maximum de mètre carré de bureaux apparaît ainsi évident. La recette fonctionne. A la date du 31 décembre 1999, l'ensemble des S.E.M., à l'exception de la S.E.M.A.P.A. qui a la charge de la Z.A.C. "Paris-Rive gauche", disposent d'un excédent de trésorerie de 1 milliard 873 millions de francs. Les déficits de certaines Z.A.C. sont ainsi largement compensées par les bénéfices des Z.A.C. plus orientées vers les bureaux et l'activité.
Si les Z.A.C. sont déficitaires, les S.E.M. reçoivent des subventions ou des avances de trésorerie de la Mairie de Paris. Si elles génèrent un excédent, il y a un prélèvement de la Municipalité. Or, si pour les Z.A.C. déficitaires, le versement des subventions se fait annuellement, la Mairie de Paris ne prévoit de prélever les excédents et les remboursements d'avances qu'à la fin de la Z.A.C. La Ville paye tout de suite ce qu'elle doit mais attend des années pour récupérer son dû. En rapprochant l'excédent net de trésorerie des S.E.M. et le coût moyen de 7 % de la dette de la Ville, le coût en termes d'intérêts payés sans justification par la Ville peut en effet être estimé à près de 400 millions de francs sur les trois prochaines années. Ce système de péréquation financière à deux vitesses est ainsi extrêmement pénalisant pour la Mairie. 400 millions de francs c'est 10 fois le budget annuel des O.P.A.H. parisiennes ou encore huit années de subventionnement de repas biologiques dans les cantines scolaires. Quitte à faire dans l'urbanisme bénéficiaire autant maximiser les profits.
Vous justifiez cette pratique par la nécessité d'un équilibre pour chaque S.E.M. entre les déficits et les excédents de trésorerie. Or, l'ensemble des S.E.M. a un excédent net de trésorerie, excédent qu'elle prête avec des intérêts, ce qui leur procure des produits financiers qui sont censés venir abonder le "récupéré" par la Ville. La Ville perçoit ainsi des produits financiers qu'elle a elle-même contribué à constituer en octroyant des avances au S.E.M. Cette pratique est répréhensible. En effet, une collectivité n'a pas le droit de placer de la trésorerie et d'en tirer rémunération. Notons d'ailleurs qu'aucun plan de trésorerie de Z.A.C. n'envisage de recettes de produits financiers à partir de l'année 2000. Les revenus de ces placements mériteraient-ils d'être occultés ? Le système de péréquation à deux vitesses ne serait-il mis en place que pour spéculer illégalement grâce aux excédents des S.E.M. ? Le doute nous assaille.
C'est ainsi à l'aune des excédents de trésorerie que vous comptez justifier ces opérations. L'étalon de la qualité architecturale et urbanistique n'est lui pas pris en compte. Sur ces 22 Z.A.C., quelles réussites urbaines retiendra-t-on ? Des parcs : le parc André-Citroën et le parc de Bercy et c'est tout. Pour le reste, il aura fallu l'intervention énergique et l'opiniâtreté des associations de quartiers pour casser les logiques perverses du bénéfice et demander de nouveaux P.A.Z. qui intègrent des équipements publics et revoient la répartition entre logements, bureaux et activités. La qualité architecturale, l'esthétique urbaine ont quant à elles été bafouées.
A ce résultat de trésorerie flatteur et à ce bilan urbain incontestablement négatif, s'ajoutera le bilan de la Z.A.C. la plus importante, la Z.A.C. "Paris-Rive gauche". Sur le plan financier, le déficit de trésorerie est actuellement vertigineux, de l'ordre de 3 milliards 600 millions de francs. Ce déficit est couvert à hauteur de 3 milliards de francs par des emprunts bancaires. Pour l'année 1999, les charges d'intérêt représentent déjà 38 % des dépenses. Or, à ces charges d'intérêts, il conviendrait d'ajouter également le remboursement des emprunts qui n'est jamais pris en compte dans les dépenses. En effet, pour l'année 2000, les charges financières sont de 144 millions de francs, ce qui peut correspondre aux intérêts sur 3 milliards mais ne peut inclure les remboursements. De même, le cumul des charges est de 1.320 millions plus 635 millions, soit 1.955 millions sur toute la durée de la Z.A.C., ce qui est inférieur au montant emprunté et donc ne prévoit que les intérêts et non le remboursement du capital.
En omettant le remboursement du capital, le plan de trésorerie prévoit ainsi un équilibre financier pour la fin de l'année 2006. Il est escompté pour cela une vente massive d'une grande partie des 900.000 mètres carrés de bureaux programmés. Or, la fiabilité de ces prévisions est on ne peut plus douteuse. Le rythme de vente des mètres carrés des bureaux est loin d'être frénétique sur la Z.A.C. et le prix n'est pas encore fixé alors que la charge d'amortissement est quant-à elle certaine. De surcroît, sur le plan urbanistique, le projet actuel est contesté. Un troisième Plan d'aménagement de zone doit être élaboré. La part des bureaux doit notamment être ramenée de 900.000 mètres carrés, soit 36 % de la défense actuelle, à 520.000 mètres carrés ce qui constitue l'équivalent de la surface de logements. Il est évident que ce nouveau P.A.Z. modifierait considérablement l'échéancier et les états prévisionnels des recettes et des dépenses de la Z.A.C. Seul le renoncement à quelques options pharaoniques telles la construction d'une dalle lourde de 26 hectares permettrait alors d'équilibrer les comptes.
Monsieur le Maire, entre 1999 et 2002, la Mairie de Paris prévoit de verser aux S.E.M. 696 millions de francs et d'y prélever 2 milliards 850 millions de francs, soit un net à prélever de 2,1 milliards de francs, soit 6 % du budget municipal. Que comptez-vous faire de cette manne considérable ? Le prélèvement de ces 2,1 milliards est-il repoussé dans le futur pour que ces fonds par des circuits opaques permettent à la S.E.M.A.P.A. de couvrir les déficits de trésorerie sur "Paris-Rive gauche" ?
En définitive et cette investigation financière le démontre, l'opacité de la gestion des S.E.M. est encore loin d'être levée.
M. Jean-Antoine GIANSILY, adjoint, président, au nom de la 6e Commission. - Le bilan qui nous est présenté comporte 1'ensemble des informations utiles sur la situation de nos grandes opérations d'aménagement à la date du 31 décembre 1999. Je me félicite de l'évolution positive de cette situation financière.
En effet, si 1'on compare de façon globale les situations fin 1999 et fin 1998, on peut constater:
- que 13 Z.A.C. ont un niveau d'avancement au moins égal à 90 %. Le solde global qui leur correspond est positif de 2 milliards 50 millions ;
- les 9 autres opérations, moins avancées, présentent un solde global déficitaire de 300 millions de francs environ.
Le solde positif des Z.A.C. excédentaires a augmenté de 1,4 % en un an, alors que le solde négatif des Z.A.C. déficitaires a diminué de 1,6 %.
Ces quelques chiffres montrent très clairement que la Ville maîtrise totalement l'évolution financière de ses grandes opérations d'aménagement.
Qu'il y ait des Z.A.C. déficitaires n'a rien d'anormal.
En effet, qu'il s'agisse de reconstruire la Ville sur elle-même dans les quartiers anciens ou de l'émergence de nouveaux quartiers au Sud-est de Paris et ailleurs, nous ne devons pas oublier que ces dépenses constituent un investissement vital.
Si le budget municipal consacre, en effet, chaque année des dotations importantes aux Zones d'aménagement concerté, c'est parce que la finalité de ces aménagements est de mettre en oeuvre une politique sociale de l'habitat ; d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques ; de réaliser des équipements collectifs, scolaires, sociaux, sportifs ou culturels ; de lutter contre l'insalubrité, 1'insécurité et de reloger les plus démunis ; de sauvegarder ou mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti. Il s'agit là d'une politique d'urbanisme active d'évolution des quartiers, indispensable au maintien du lien social, et de modernisation du tissu urbain qui répond aux besoins d'une capitale.
Les Z.A.C. sont un outil essentiel de réalisation d'équipements publics et de logements sociaux diversifiés : PLUS, logements locatifs intermédiaires, accession sociale. Les modalités urbaines de mise au point des projets ont évolué selon les orientations du Maire de Paris en faveur d'un urbanisme à visage humain.
S'agissant de la Z.A.C. "Paris-Rive gauche", depuis l'appel d'offres international lancé en 1999 pour l'attribution de 40.000 mètres carrés de surface de bureaux, les contrats passés pour de nouvelles réalisations se sont accélérés, et la charge foncière a souvent dépassé 20.000 F par mètre carré de plancher. L'opération évolue donc très positivement, y compris sur le plan financier.
Les Z.A.C. sont donc bien maîtrisées financièrement, et elles répondent bien aux objectifs volontaristes assignés à notre politique d'urbanisme : développer le rayonnement de Paris capitale, et améliorer le cadre de vie de ses habitants.