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Decembre 2009
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2009, DLH 223 - Réalisation par "Paris Habitat - OPH" d'un programme d'acquisition-conventionnement comportant 4 logements PLUS, 4 logements PLS et un commerce, 98 rue des Pyrénées (20e).

Débat/ Conseil municipal/ Décembre 2009


 

M. Pierre SCHAPIRA, adjoint, président. - Nous examinons le projet de délibération DLH 223 concernant la réalisation par "Paris Habitat - OPH" d'un programme d'acquisition-conventionnement comportant 4 logements PLUS, 4 logements P.L.S., un commerce, 98, rue des Pyrénées (20e).

La parole est à M. DUBUS.

M. Jérôme DUBUS. - Très rapidement, ce projet de délibération n'a pas d'intérêt particulier, si ce n?est qu?il est quand même significatif de la politique d?acquisition-conventionnement menée par l?Exécutif. Depuis deux Conseils d'arrondissement nous sommes en fin d'année, c'est normal -, nous voyons beaucoup de projets de délibération passer sur ce sujet.

Je profite de ce projet de délibération au 98, rue des Pyrénées, qui est un rachat d'actif immobilier vendu par la Caisse d'assurance des Mines de Paris pour vous poser un certain nombre de questions sur votre politique d'acquisition-conventionnement, en règle générale.

L?APUR a livré, vous le savez bien, en juillet 2009 un bilan? C?est une étude que nous avons pu avoir, contrairement à celle que l?APUR a réalisée sur les tours, et que même les membres du Conseil d'administration n'arrivent pas à obtenir, ce qui est quand même un peu bizarre. Cette étude est très objective et donne un certain nombre d?indications qui sont très intéressantes.

D?abord, l?acquisition conventionnement est faite pour arriver à 20 % de logements sociaux en 2014. C'est votre déclaration de campagne, c'est votre promesse de campagne.

Mais ce mode de production est un peu artificiel et pourquoi ? Parce que l'étude montre qu'au 1er avril 2009, 39 % seulement des logements qui étaient financés en acquisition conventionnement étaient attribués à de nouveaux locataires, avec un loyer conventionné. 30 % des locataires en place ont bénéficié d'un bail social sans que nous soyons informés des conditions de cette transformation du bail. S?accompagne-t-il de la conformité des règles de surface à la composition des ménages ? Enfin, 27 %, le solde des locataires ayant des revenus excédent les plafonds conservent un bail privé.

C?est ainsi que les bailleurs sociaux se reconstituent provisoirement un domaine privé et bénéficient des loyers correspondants, ce qui arrange, bien évidemment, la reconstitution de leurs fonds propres. Cette étude ne dit rien sur ces locataires privés qui ont dû ou préféré quitter leur appartement.

Il convient de mentionner l'amendement déposé par le groupe socialiste à l?Assemblée nationale, pour écarter les locataires en place du bénéfice de la préemption.

Et je cite cet amendement : "En cas d'acquisition d'un immeuble par un organisme H.L.M., les locataires bénéficient aujourd'hui, en application de l'article L. 442-6 du Code de la construction et de l?habitation, dès l'acquisition, des dispositions protectrices du statut H.L.M.". Eh bien, cet amendement a voulu revenir sur cet avantage, puisqu'il était proposé et signé par tous les parlementaires, les députés parisiens et socialistes, il était proposé d'exclure des cessions, lorsqu'il y a une cession d'immeubles privés à un organisme H.L.M., des dispositions de la loi du 13 juin 2006, l'ensemble des locataires qui était dans le logement privé. Un peu surprenant quand même !

Et quant à l'engagement d'une meilleure répartition géographique par les acquisitions/conventionnements, là c?est l'insuccès total. Je rappelle ce que vous disiez M. MANO : "Afin de remédier à l'implantation très inégale des logements sociaux sur le territoire parisien, contraire à l?objectif de mixité sociale visé par la loi SRU, la Municipalité a décidé d'entreprendre un rééquilibrage géographique du parc, ses opérations le permettant." C'est totalement faux. En tous cas, cela n'a pas été réalisé.

L'étude de l?APUR montre que 63 % des opérations qui interviennent en secteur, interviennent en secteur non déficitaire en logement social et, pour 37 % seulement en zone de déficit en logement social. Donc, deux tiers, un tiers. Deux tiers des acquisitions/conventionnements en logement social sont réalisées dans des zones qui ne sont pas déficitaires en logement social.

L'importance n'est finalement pas de maintenir du locatif, c'est de faire du chiffre, quitte à renier un engagement de mixité sociale inscrit dans le marbre des déclarations de campagne.

Au regard des acquisitions de surface dédiées à l'activité, là aussi, il y a un problème puisque, opération après opération, nous voyons que les organismes H.L.M. deviennent propriétaires de locaux à usage de bureaux, d'espaces commerciaux, se font bailleurs de brasseries, d'épiceries, de manière assez éloignée de leur vocation initiale.

Naturellement, la collectivité et l'État via ses crédits délégués ne subventionnent que les dépenses liées au logement. Celles qui sont générées par toutes les surfaces annexes que sont les bureaux et les commerces sont pourtant prégnantes pour les bailleurs sociaux. Ils empruntent pour les financer.

Trois exemples : 6, rue Chambiges (1,4 million d'euros pour les locaux d'activité, 4 millions d'euros pour le logement) ; 11, rue Lepic (1,8 million d'euros pour les activités, 12 millions d'euros pour le logement) ; rue Crillon (3,2 millions d'euros pour les activités, 10,7 millions d'euros pour la partie logement). La liste est longue, l'information aux élus, en revanche, est extrêmement légère.

Alors, sur toutes ces questions, nous attendons des réponses. Il nous semble qu?en cinq minutes, c'est très difficile à la fois de commenter cela et d'y répondre et cela mériterait un débat beaucoup plus approfondi au prochain Conseil de Paris.

Je vous remercie.

M. Pierre SCHAPIRA, adjoint. - Merci, Monsieur le Conseiller.

Je donne la parole à Jean-Yves MANO.

M. Jean-Yves MANO, adjoint, au nom de la 8e Commission. - Effectivement, beaucoup de questions, Monsieur le Maire, auxquelles il ne me sera guère possible de répondre en détail dans les cinq minutes. Mais, c?est bien volontiers que j?y répondrai, soit au sein de la 8e Commission, soit dans une autre instance, si nécessaire.

Je rappelle simplement nos objectifs en la matière. Dans un premier temps, c?est développer des parts locatives pérennes, accessibles aux Parisiens pour aujourd'hui et pour demain, permettre aux nouvelles générations d'avoir la chance d'habiter Paris, car si nous n'intervenons pas, elles n'auront plus la possibilité de le faire.

En développant ces parts locatives, cela a aussi l'avantage de préserver les gens et les locataires de la vente à la découpe et je crois savoir, à une certaine époque, que le groupe U.M.P. a soutenu cette démarche. Au départ, des réticences et je m?aperçois qu?au coup par coup, arrondissement par arrondissement, nous avons aujourd'hui votre soutien. Donc, je pense que c'est une bonne politique.

Les locataires en place, bien évidemment, qui dépassent les plafonds restent à leur loyer ancien qui évolue selon l'indice adéquat. Nous avons même pris la précaution de s?assurer que nous n'avons pas de surloyer à leur appliquer, c?est ce que nous faisons, nous n'appliquons pas de surloyer. Je ne sais pas quelle initiative a été prise par certains parlementaires, mais parfois les parlementaires auraient intérêt à s?adresser aux élus de terrain, peut-être, pour leur expliquer?

M. Jérôme DUBUS. - Vous auriez dû rester parlementaire !

M. Jean-Yves MANO, adjoint, rapporteur. - Oui, sans doute. Répétez-le assez fort, ça peut revenir, en tout cas.

M. Pierre SCHAPIRA, adjoint, président. - C'est un exercice souvent difficile.

M. Jean-Yves MANO, adjoint, rapporteur. - Cela peut revenir, on ne sait jamais, répétez-le. Merci de votre soutien.

Quand vous faites une statistique moyenne et dites que 39 % des logements ont été reloués, vous faites une moyenne entre l'acquisition qui a un an et l?acquisition qui a six ans. Je peux vous dire qu'en ce qui concerne les acquisitions qui ont six ans, vous avez 60 à 70 % des logements qui ont été réattribués. Et, bien évidemment, en ce qui concerne l'acquisition d'il y a deux ans, il y a 15 % de libération de logements vacants au départ, plus 15 % de rotation annuelle, c'est ce que nous continuons à constater.

Et aujourd'hui, je me félicite de voir le succès de cette politique qui a permis de développer, y compris dans des secteurs déficitaires du logement social? Il ne vous a pas échappé, Monsieur DUBUS, vous qui êtes un fin connaisseur du marché de l?immobilier, qu?il est quand même plus difficile d'acheter un immeuble dans le 8e arrondissement, même si cela nous arrive - et j'espère que le maire du 8e soutiendra cette politique de diversification que dans certains arrondissements où le prix au mètre carré est moins cher.

Le 15e arrondissement est un de nos arrondissements privilégiés. Il se trouve qu'historiquement le marché des institutionnels et des sociétés foncières s'était largement développé dans le 15e arrondissement. Nous saisissons donc les opportunités à des coûts compatibles avec le financement du logement social.

Dans le cas précis de ce projet de délibération, il s?agit d'une enveloppe groupée d'une acquisition de plus de 400 logements avec la Caisse de retraite des mines, avec qui nous avons eu une ample négociation et qui nous a valu à la fois d'avoir un immeuble rue des Pyrénées dans le 20e et également un immeuble dans le 8e arrondissement. J?espère que ceci correspondra à votre désir.

Voilà ce que je pouvais vous dire sur le sujet.

M. Pierre SCHAPIRA, adjoint, président. - Merci, Monsieur le Maire.

Je mets aux voix, à main levée, le projet de délibération DLH 223.

Qui est pour ?

Contre ?

Abstentions ?

Le projet de délibération est adopté. (2009, DLH 223).