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2008, DU 102 - Approbation des éléments financiers des traités de concession d'aménagement arrêtés au 31 décembre 2007.

Débat/ Conseil municipal/ Décembre 2008


 

M. François DAGNAUD, adjoint, président. - Nous passons à l'examen du projet de délibération DU 102 concernant l'approbation des éléments financiers des traités de concession d'aménagement arrêtés au 31 décembre 2007.

La parole est à M. Jérôme DUBUS.

M. Jérôme DUBUS. - Il s'agit du rapport financier de toutes les opérations d'aménagement de la Ville.

Ce bilan est le bilan des opérations de 2007, qui arrive un an après le déroulement d'un certain nombre d'opérations nouvelles en 2008. C'est le compte rendu à la collectivité locale : le fameux C.R.A.C. Il y a beaucoup à dire sur ces C.R.A.C. concernant la forme et le fond.

Sur la forme, c'est une obligation : les S.E.M. liées à la ville par une convention publique d'aménagement ont obligation de lui présenter une information financière annuelle.

Depuis 2001, nous n'avons aucune vision d'ensemble sur les engagements financiers résultant de ces diverses opérations d'aménagement. Aucun document précis ne permet de connaître l'état des charges créées par la municipalité sur les prochains budgets.

Quant aux recettes, elles ont diminué des deux tiers au gré des besoins de financement des dépenses de fonctionnement courant.

A l'heure des bilans, une information minimale devrait donc nous être donnée pour connaître l'état des engagements de la Ville sur ces opérations. Il nous faudrait un document de consolidation comptable nous permettant de voir quelle est la situation générale des opérations d'aménagement.

Sur le fond, en 2001, tous les déficits de Z.A.C. avaient été remboursés et la Ville bénéficiait de près de 300 millions d'euros d'excédent comme recettes à inscrire dans ces budgets.

Qu'en est-il aujourd'hui ?

Si l'on en croit une note d'avril 2006 de la direction des finances de la Ville, plusieurs opérations sont en déficit. On retrouve d'ailleurs ces chiffres dans ce projet de délibération.

Je prendrai quatre exemples: d'abord l'opération Château-Rouge, dans le 18e, confiée à la S.E.M.A.V.I.P., qui fait un peu plus de 11 hectares. Le coût serait de 65,5 millions d?euros, les recettes d?un peu plus de 18 millions d?euros, d?où un déficit d'un peu plus de 47 millions qui sera pris en charge par la Ville.

Deuxième exemple, dans le 19e arrondissement, la Z.A.C. "Claude-Bernard", qui a également été confiée à la S.E.M.A.V.I.P. Il s'agit de réaliser 100.000 mètres carrés de bureaux, de logements et d'activités, une opération d'aménagement qui fait plus de 14 hectares. 110 millions d'euros de budget avec un équilibre réalisé uniquement par la Ville. On avait envisagé 10 millions d?euros et cela a été contesté par la S.E.M.A.V.I.P., et en réalité c'est 7 millions d'euros supplémentaires qui ont été votés par le Conseil de Paris fin novembre 2006 sur une opération qui débute dans des conditions de promotion et des conditions immobilières favorables.

Troisième exemple, la Z.A.C. de la porte des Lilas. 122 millions d'euros de budget, 27 millions de subventions d'équilibre.

Quatrième exemple, la Z.A.C. Binet, dans le 18e arrondissement, qui fait partie du G.P.R.U. porte Montmartre - porte de Clignancourt. L'opération n'a pas encore commencé et la subvention de la Ville doit déjà être augmentée de 40 %.

Dans ces conditions d'incertitude financière, vous comprendrez que nous demandions un certain nombre de précisions. Je pourrais ajouter également l'opération Ourcq-Jaurès dans le 19e, également confiée à la S.E.M.A.V.I.P. On est passé de 16 millions de déficit en 2006 à 17,5 millions en 2007, c'est-àdire 1,5 million supplémentaire. Si on fait le total des déficits et des participations de la Ville, on arrive à plusieurs dizaines de millions d'euros de participation intégrés sur ces opérations d'aménagement.

Or, depuis un an, et vous savez que 2009 ne sera pas plus favorable, la conjoncture immobilière a considérablement impacté les bilans des Z.A.C. Le bilan 2007 est déjà totalement obsolète. Il y a donc nécessité d'une révision générale des bilans de toutes les opérations d'aménagement.

C'est ce que nous demandons aujourd'hui, avec prise en compte de la baisse du prix des charges foncières, revendues à des promoteurs ou pour des opérations de logements sociaux et également le côté dépenses, la baisse prévisionnelle des coûts de construction, cela pour en évaluer les conséquences financières pour la Ville.

M. François DAGNAUD, adjoint, président. - Pour vous répondre, la parole est à M. Jean-Yves MANO.

M. Jean-Yves MANO, adjoint, au lieu et place de Mme Anne HIDALGO, première adjointe, au nom de la 8e Commission. - Comme vous l'avez remarqué, il s'agit du compte rendu annuel de la collectivité relatif à chacune des 20 concessions d'aménagement en cours pour la réalisation de projets urbains dont 14 sous forme de Z.A.C., dont notamment Boucicaut, les premières phases de Lourmel, de Château-Rouge, Binet ou Jaurès.

Les éléments financiers sont ceux arrêtés au 31 décembre 2007 et, à ce titre-là, vous en conviendrez, les chiffres qui vous sont fournis sont conformes.

Pour ces mêmes concessions, on constate une stabilité entre 2006 et 2007 à l'exception de la Z.A.C. "Reuilly", qui s'achève le 31 décembre 2008, pour laquelle il y a une augmentation de l?excédent de 3.042.000 euros, et de la Z.A.C. "Claude-Bernard" pour laquelle l?excédent a augmenté de 60 millions d?euros suite à des résultats de commercialisation de la charge foncière dont il faut d?ailleurs apprécier le chiffre avec prudence compte tenu de l'évolution des marchés.

De façon globale, nous n?allons pas nier que la situation conjoncturelle de l'immobilier nous amène à la plus extrême prudence. Je voudrais vous rassurer dans la mesure où, bien évidemment, les chiffres qui sont envisagés tiennent compte d'hypothèses particulièrement prudentes sur l'évolution du prix du foncier.

En même temps, nous savons aussi qu'il peut y avoir une légère diminution, sans pour autant connaître le temps dans lequel cela peut se passer.

Nous sommes relativement optimistes sur l'attrait du secteur de la Région parisienne. Il y a d?ailleurs un signe assez caractéristique à ce jour : le prix global des sessions immobilières ne baisse pas ou la première baisse est de 0,2 % au cours du dernier trimestre ; on ne peut pas dire qu'il y ait un effondrement du marché sur l'emprise parisienne.

Néanmoins, bien évidemment, c'est avec intérêt que nous suivrons l'évolution des prix de l'immobilier et les prix des sessions des valeurs foncières pour observer les réajustements indispensables au fur et à mesure. Ce qui est intéressant pour nous, c'est ne pas d'anticiper un retournement de marché trop important - qui serait perçu par le marché comme une vision négative des choses -, mais de demeurer extrêmement vigilants, avec une prudence adaptée à l'évolution de ces Z.A.C. Nous en tiendrons compte et nous donnerons les rapports adéquats au fur et à mesure des modifications conjoncturelles.

M. François DAGNAUD, adjoint, président. - Je vous remercie.

Je mets aux voix, à main levée, le projet de délibération DU 102.

Qui est pour ?

Contre ?

Abstentions ?

Le projet de délibération est adopté. (2008, DU 102).