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Octobre 1999
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56 - 1999, DLH 177 - Transformation par la R.I.V.P. d'un immeuble de bureaux en logements situé 48, rue du Faubourg-Saint-Denis (10e). - Autorisation à M. le Maire de Paris de signer avec la R.I.V.P. un bail à caractère emphytéotique portant location dudit immeuble. - Aménagement à l'adresse de 49 logements locatifs intermédiaires, de locaux d'activité et d'un centre P.M.I. - Participation de la Ville de Paris au financement du programme et octroi de sa garantie pour le service des intérêts et l'amortissement des emprunts à contracter par la R.I.V.P

Débat/ Conseil municipal/ Octobre 1999


M. Pierre GABORIAU, adjoint, président. - Nous passons aux affaires de la 6e commission.
Nous allons commencer par le projet de délibération DLH 177.
Je donne la parole à M. OTTAWAY.
M. Michel OTTAWAY. - Monsieur le Maire, mes chers collègues, ce projet de délibération a été repoussé par le Conseil du 10e arrondissement. En soi, cela pourrait surprendre puisqu'il s'agit d'une conversion de bureaux en logements, sur le principe desquels nous avons toujours marqué notre approbation.
Cependant, un projet de logements de type P.L.I. dans ce quartier est contradictoire avec un objectif de mixité sociale, selon le choix fait par la municipalité du 10e arrondissement.
Il y a quelques mois notre Conseil a adopté un projet de logements de type P.L.I. dans l'immeuble adjacent au 50-52 de la rue du Faubourg Saint-Denis.
C'est plus d'une centaine de logements intermédiaires qui seraient créés dans ce quartier. Tout le secteur avoisinant la rue du Faubourg Saint-Denis consiste en des immeubles anciens datant très souvent de la période pré-hausmanienne. Ce parc immobilier n'a pas toujours été bien entretenu, c'est le moins que l'on puisse dire. Il y règne çà et là des conditions de vie assez déplorables.
Sur ce même secteur d'ailleurs une opération programmée d'amélioration de l'habitat devrait commencer de s'appliquer au cours de l'an prochain si notre prochain Conseil peut adopter la convention qui doit y présider.
Dans ces conditions, avec mes collègues de la municipalité du 10ème, il nous apparaît injustifiable de mener à cet endroit autre chose qu'une opération intégrale de logements de type P.L.I., surtout lorsqu'on nous explique que le coût des logements créés revient à quelques 11.200 F le mètre carré. Pour assurer le maintien de la diversité sociale de ce quartier, donc des habitants qui pourraient ne pas pouvoir s'adapter aux conditions des opérations de modernisation de l'habitat, il nous semble que là un programme P.L.A. s'impose, en particulier à quelques pas des grands boulevards. Parmi ces logements P.L.A. on pourrait y réaliser quelques ateliers d'artistes, pas forcément encore reconnus.
En tout état de cause, notre vote négatif sur ce programme ne s'applique évidemment pas aux 250 mètres carrés qui doivent être consacrés au relogement du centre de protection maternelle infantile géré par la Croix Rouge installé rue Lucien-Sampex.
Mes chers collègues, voilà encore une fois, Monsieur le Maire, un projet qui a été conçu en vase clos, sans rapport avec d'autres aspects de la politique de la ville menés sur ce secteur, parce qu'il n'a eu aucune consultation, aucune concertation avec les élus du 10e arrondissement.
M. Pierre GABORIAU, adjoint, président. - Merci.
Monsieur BLET, vous avez la parole.
M. Jean-François BLET. - Monsieur le Maire, je ne reviendrai pas sur les excellentes observations de notre collègue OTTAWAY. J'interviendrai sur le fonds, sur ce processus de transformation de bureaux en logements. Les délibérations que vous nous soumettez aujourd'hui ponctuent un processus, pour une fois, exemplaire où le droit de préemption a été utilisé, une fois n'est pas coutume, à bon escient par la Ville pour qu'elle se porte acquéreur de la totalité de trois coquilles vides, vestiges honteux du cataclysme spéculatif du début de la décennie.
Concernant toutefois l'immeuble situé 9-11 rue de l'Argonne dans le 19e arrondissement, le choix d'y implanter des logements P.L.A. aurait mérité d'être discuté avec les riverains. Etant donné les caractéristiques sociales du quartier, il eut peut-être été plus judicieux d'y programmer des logements locatifs intermédiaires.
Par ailleurs, nous constatons qu'aucune de ces opérations de transformation de bureaux en logements ne concernent les arrondissements où le nombre de bureaux vides est le plus important, c'est-à-dire les 2e, 9e, 8e, 16e et 17e arrondissements.
Rappelons en effet qu'au 1er janvier 1996, la quantité de bureaux vides à Paris, alors à son apogée, atteignait le total astronomique de 1 million 800.000 mètres carrés environ.
Selon certaines évaluations professionnelles, ce stock serait de 645.000 mètres carrés aujourd'hui et si la résorption du stock est importante, la baisse étant de 1.155.000 mètres carrés, la contribution des transformations de bureaux en logements dans cette diminution l'est moins. Elle est estimée depuis 1994 à 306.000 mètres carrés soit nettement moins que les 500.000 mètres carrés, chiffre pour vous délectable, que vous avez claironné dans la presse au mois de février dernier.
En fait, par le truchement d'un délicieux glissement sémantique, vous avez en effet étendu la notion de bureaux à tout ce qui n'est pas habitation. Ce chiffre de 500.000 mètres carrés n'est ainsi que le fruit d'une trompeuse assimilation. Il amalgame aussi bien les bureaux, les commerces, les bâtiments d'activités et ceux d'équipements, ce qui n'enlève rien quant à la production de logements qui en résultent.
La transformation de bureaux en logements a ainsi porté sur 17 % du parc de bureaux vides et non sur 27,7 %. C'est une précision statistique et une mystification marketing qu'il importait de souligner.
Quant à la part de la Ville et de ses satellites dans ces transformations, elle doit également être minorée. Ce sont en fait 100.000 mètres carrés de bureaux, si l'on en croit l'adjoint à l'urbanisme et non 200.000 mètres carrés comme vous avez pu l'affirmer, qui ont été transformés en logements par les organismes municipaux. En définitive, sur 306.000 mètres de bureaux transformés en logements, la part de la Ville n'aura été que d'un tiers, soit 100.000 mètres carrés. C'est très peu mais on peut également se réjouir de cet effort.
Il y a fort à parier que les opérations que vous nous présentez aujourd'hui vont se faire à l'avenir de plus en plus rares. Dans le contexte actuel particulièrement dynamique de l'immobilier d'entreprise, l'option transformation en logements s'avère en effet beaucoup moins séduisante, l'écart entre la valeur locative des bureaux et celle des locaux d'habitation ne cessant de s'accroître.
Les investisseurs retrouvent ainsi un optimisme parfois démesuré. Ce nouveau mouvement de hausse spéculative n'est pas sans danger. Les mêmes causes spéculatives risquent de reproduire les mêmes effets désastreux.
Des mesures de soutien à la réalisation de logements pourraient ainsi s'avérer utiles afin d'éviter qu'une nouvelle bulle foncière ne se forme.
L'Etat a oeuvré en ce sens par une politique de dégrèvement fiscal. La réduction de la T.V.A. de 20,6 % à 5,5 % annoncé par le Gouvernement s'applique ainsi dans le cadre des opérations de transformation de bureaux en logements.
De votre côté, vous aviez annoncé, il y a huit mois déjà, le lancement d'une O.P.A.H. thématique "Transformation de bureaux en logements" portant sur l'ensemble de la Capitale. L'annonce de cette mesure intervenait déjà bien tard, alors que le marché de l'immobilier de bureaux retrouvait un allant inquiétant. Pour que cette O.P.A.H. soit réellement efficace sur le plan opérationnel, il eut en effet fallu la mettre en place dès 1995, lorsque la quantité de bureaux vides avoisinait les 2 millions de mètres carrés. Lancée prochainement, elle n'agira que sur un marché résiduel. En effet, sur les 645.000 mètres carrés de bureaux vides actuellement, seuls 80.000 mètres carrés dont 50.000 mètres carrés hausmanniens sont jugés obsolètes par les professionnels de l'immobilier de bureaux car inadaptés aux exigences des entreprises. Les 565.000 mètres carrés restant sont donc susceptibles de trouver rapidement acquéreur à tout moment.
Par ailleurs, les O.P.A.H. ne s'appliquant qu'aux bâtiments où l'habitat représente plus de 50 % de la SHON, l'O.P.A.H. "Transformation de bureaux en logements" ne devrait concerner que le secteur diffus du marché de bureaux. Le champ d'application de cette mesure s'en trouve ainsi d'autant plus restreint. Pour étendre sa portée aux bâtiments à usage d'activité, il faudrait que la Ville demande une dérogation. La question que je vous pose Monsieur le Maire, c'est : avez-vous effectué une demande en ce sens ?
Sinon votre O.P.A.H. risque de se réduire comme une peau de chagrin.
Nous sommes toutefois favorables à l'accélération de la mise en place de cette O.P.A.H. En prenant appui sur la politique fiscale mise en oeuvre par le Gouvernement, elle contribuera à redonner une fonction d'habitation aux immeubles anciens, principalement haussmanniens, encore mités par les bureaux. Elle servira enfin de contre-feu, si faible soit-il, à la spéculation.
Cette O.P.A.H. n'est pas sans ambiguïté. Allouant des sommes importantes à des spéculateurs incompétents et surtout irresponsables auxquels elle sauvera la mise, elle n'est pas sans immoralité.
Mais plus vous tardez, plus sa portée sera faible et plus son utilité sera sujette à caution.
Elle ne se résumera alors qu'à un simulacre de communication.
Il est impératif de revitaliser, de repeupler le centre de Paris dévasté par l'immobilier de bureaux et d'accélérer la mise en place de cette O.P.A.H. Bureaux quelles qu'en soient les limites. Six arrondissements sont concernés : le 2e, le 8e et le 9e, dans leur périphérie, le 11e, le 16e et le sud du 17e.
Monsieur le Maire, je vous demande de cesser de lambiner et de passer à l'acte.
M. Pierre GABORIAU, adjoint, président. - La parole est à M. BULTÉ pour vous répondre.
M. Michel BULTÉ, adjoint, au nom de la 6e Commission. - Merci, Monsieur le Maire.
Tout d'abord, M. BLET ne semble pas bien connaître les chiffres de production et de transformation de bureaux en logements puisque nous dépassons aujourd'hui 500.000 mètres carrés concernant à la fois les projets de la Ville et ceux du privé.
Sur la longue intervention de M. BLET, je ne répondrai pas puisque ce n'est pas l'objet de notre délibération. Il s'agit uniquement aujourd'hui de programmes de P.L.I. ; je répondrai donc uniquement sur ce programme de P.L.I. réalisé dans le cadre de la politique souhaitée par Jean TIBERI, de transformation de bureaux en logements.
Il s'agit de 49 logements P.L.I. qui doivent être aménagés. Ces P.L.I. sont nécessaires dans le cadre de la mixité sociale.
Je rappelle que nous allons délibérer sur 200 logements P.L.A. à la réalisation desquels vous vous opposez. Cette réalisation de P.L.I. a été faite en accord avec les services de la Préfecture et les services de l'Etat, en application de la convention cadre sur le logement social conclue le 15 mars 1999 entre la Ville de Paris, la Préfecture et les services de l'Etat. Vous reconnaîtrez que nous avons signé une convention et nous devons nous y tenir.
Je n'épiloguerai pas plus longtemps ; je souhaite que l'on puisse se prononcer favorablement sur ces 49 logements P.L.I.
M. Pierre GABORIAU, adjoint, président. - Merci.
Je mets aux voix, à main levée, le projet de délibération DLH 177.
Qui est pour ?
Contre ?
Abstentions ?
Le projet de délibération est adopté. (1999, DLH 177).
M. Pierre GABORIAU, adjoint, président. - La parole est à M. BOULENGER de HAUTECLOCQUE.
M. Jean-Marc BOULENGER de HAUTECLOCQUE. - Monsieur le Maire, un rappel au règlement. Je voudrais demander, compte tenu de l'heure tardive et par respect pour tous nos collègues et pour les fonctionnaires de séance, que les orateurs s'en tiennent strictement au projet de délibération. Nous savons très bien que certains de nos collègues sont très érudits sur un certain nombre de points, en particulier en matière immobilière, mais nous souhaiterions aussi pouvoir aller nous coucher à des heures raisonnables.
Je crois que ce souhait est partagé sur tous les bancs de cette Assemblée.
Merci.
(Applaudissements sur les bancs des groupes "Rassemblement pour Paris" et "Paris-Libertés").