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Decembre 2001
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47 - 2001, DAUC 195 - Examen des éléments financiers des zones d'aménagement concerté arrêtés au 31 décembre 2000

Débat/ Conseil municipal/ Décembre 2001


M. Pascal CHERKI, adjoint, président. - Nous passons maintenant au projet de délibération DAUC 195 relatif à l'examen des éléments financiers des zones d'aménagement concerté arrêtés au 31 décembre 2000.
Je donne la parole à l'unique orateur inscrit : M. FLORES.
M. François-Xavier FLORES. - Monsieur le Maire, mes chers confrères, le bulletin de santé financière annuel des Zones d'aménagement concerté et des S.E.M. d'aménagement semble rassurant.
En effet, pour chacune des S.E.M. d'aménagement, le solde des excédents de trésorerie est largement supérieur aux déficits.
Les quatre S.E.M. d'aménagement présentent ainsi un solde net positif. Celui de la SEMAEST est de 581 millions de francs, celui de la S.E.M.A.P.A. de 570 millions de francs (hors Paris-Rive gauche), celui de la SEMEA 15 de 742 millions de francs et celui de la SEMAVIP de 131 millions de francs. Au total, hors Z.A.C. "Paris Rive gauche", le solde net positif est de plus de 2 milliards de francs.
Comment s'est constituée cette cagnotte ? Bonne question.
D'une part, en sacrifiant les équipements publics et les logements dans les programmes de Z.A.C. Pour ne prendre q'un exemple, la Z.A.C. de Bercy présente un excédent total de 845 millions de francs mais il manque à ce jour une école élémentaire, un collège et des équipements sportifs. D'autre part, en absorbant certaines S.E.M. et en permettant aux S.E.M. d'utiliser les excédents de Z.A.C. bénéficiaires dont elles ont la gestion pour financer les déficits d'autres Z.A.C. sous leur responsabilité. Sur le simple plan de la technique financière et comptable, nous aimerions d'ailleurs être rassurés sur la légalité complète de la fongibilité, au sein de la même S.E.M., des excédents et des déficits des Z.A.C. dont elle a la charge.
L'audit réalisé par Arthur Andersen sur les finances de la Ville basé sur les précédents EPRD évaluait quant à lui les remontées d'excédent des S.E.M. vers la Ville à 2 milliards 244 millions de francs. Parallèlement, le montant des dépenses au titre du financement des acquisitions d'emprises publiques ou des subventions d'équilibre était évalué à 1.145 millions de francs. La Ville devrait ainsi voir rentrer dans ses caisses un pactole de 1 milliard 60 millions de francs, mais récupérera-t-elle réellement cette trésorerie dormante ?
L'audit souligne en effet l'incapacité de la Mairie de Paris sous l'ancienne mandature à maîtriser les flux d'affaires confiées aux S.E.M. Ainsi, alors q'il y a urgence à débloquer des fonds pour mettre en ?uvre les grandes opérations de la mandature - éradiquer l'habitat indigne et le saturnisme, produire des logements sociaux et réaliser les opérations de renouvellement urbain sur les arrondissements périphériques - la récupération par la Ville des excédents des SEM devrait, si tout va bien, être étalée sur six ans.
Mais surtout, quelle crédibilité faut-il accorder aux EPPC (Etats Prévisionnels des Produits et des Charges) ?
D'une part, les produits financiers générés par les prêts accordés par des Z.A.C. excédentaires à des Z.A.C. déficitaires ne sont pas toujours pris en compte dans les EPPC, notamment pour les Z.A.C. gérées par la SEMAEST. Les Z.A.C. prêteuses voient ainsi leurs excédents artificiellement minorés et les Z.A.C. emprunteuses leurs déficits artificiellement minorés. Qu'en est-il sur la Z.A.C. Paris Rive Gauche ? Il serait important de savoir si les prêts accordés en prélevant sur les bénéfices des autres Z.A.C. de la SEMAPA sont provisionnés dans l'EPPC.
D'autre part, ces Etats prévisionnels sont loin de traduire la réalité des évolutions sur les opérations d'aménagement, en atteste l'évolution des bilans des Z.A.C. de la Réunion et des Amandiers. De même, qui peut prédire l'évolution définitive de la dernière grande opération d'aménagement, la Z.A.C. Paris-Rive gauche ?
Déjà, la mise à disposition gratuite par la Mairie de Paris du foncier de la 1ère tranche du programme U3M constitue (je cite l'audit d'Andersen) un manque à gagner de 874 millions de francs qui neutralise de fait quasiment en totalité l'excédent des S.E.M. En outre, selon les documents annexés, une réflexion sur des modifications substantielles du programme est en cours. L'excédent final est pour l'instant évalué à 551 millions de francs. Ce solde positif peut être affiché grâce à une révision du prix prévisionnel du mètre carré de bureaux qui est aujourd'hui évalué à 16.300 F le mètre carré hors ?uvre contre 14.500 F le mètre carré, soit 1.800 F de moins, dans l'exercice précédent.
Par ailleurs, l'ensemble des opérations touche à sa fin. La Chambre Régionale des comptes a d'ailleurs rappelé à plusieurs reprises que des opérations physiquement achevées n'étaient pas clôturées administrativement et financièrement. Le bureau des affaires financières et juridiques s'est engagé sur u n contrat de seulement trois clôtures d'opérations par an pour 2000 et 2001. Or, selon Andersen, les S.E.M., compte tenu de leurs moyens, pourraient mener à bien ces travaux dans des délais infiniment plus rapides. Au lieu de solliciter ces moyens pour clore les opérations, on continue de multiplier les avenants.
Le pourcentage d'avancement des opérations calculé par Arthur Andersen est pourtant de 96,6 % pour la SEMAEST, 97,07 % pour la SEMEA 15, 66,16 % pour la SEMAVIP et 38,72 % pour la SEMAPA. Certes, face à cette situation, les SEM ont entrepris de diversifier leurs activités...
M. Pascal CHERKI, adjoint, président. - Concluez, s'il vous plaît.
M. François-Xavier FLORES. - Oui, je conclus.
Il s'avère donc nécessaire de poursuivre les réflexions relatives au regroupement de certaines structures. Selon le rapport d'audit, compte tenu de la baisse sérieuse du plan de charge de la SEMAEST, la fusion de cette société avec la SEMAVIP doit être ainsi envisagée.
Monsieur le Maire, un état financier satisfaisant mais des rentrées incertaines pour la Ville, une piètre qualité architecturale et urbanistique, le bilan des Z.A.C. ne plaide pas en leur faveur.
Ce chapitre peu glorieux de l'urbanisme parisien doit être définitivement clos. Dès lors, la place et le rôle des S.E.M. d'aménagement est à repenser de A jusqu'à Z.
M. Pascal CHERKI, adjoint, président. - Je donne la parole pour répondre à Mme FLAM.
Mme Mireille FLAM, adjointe, au nom de la 1ère Commission. - Merci, Monsieur le Maire.
Je tiens tout d'abord à préciser, avant de développer quelques éléments de réponse aux questions de M. FLORES, que cette délibération DAUC 195 s'appuie sur des éléments financiers arrêtés au 31 décembre de l'année 2000. En conséquence de quoi la nouvelle majorité ne saurait endosser la responsabilité d'une gestion qui appartient à l'ancienne municipalité.
Pour ce qui concerne l'intervention de M. FLORES, je tiens à le remercier car il pointe avec pertinence des éléments d'une importance capitale pour la Ville de Paris. Il pose les bonnes questions, qui ont d'ailleurs été soulevées par l'audit de la Ville présenté au début de ce mois.
Je donnerai maintenant quelques éléments de réponse.
Sur la question des équipements publics et des logements sacrifiés au profit des excédents, je voudrais simplement indiquer que les logements sociaux et les équipements publics sont imputés sur le budget de la Ville et n'apparaissent dans les bilans des Z.A.C. que de façon marginale. On ne peut donc pas tout à fait dire qu'ils sont sacrifiés. Mais nous sommes d'accord pour considérer que ce point devra être examiné de nouveau avec précision.
Pour ce qui concerne les clôtures des Z.A.C., effectivement les opérations de clôture d'opérations qui ont été engagées au cours de l'exercice 2001 et qui doivent être menées ne sont pas prises en considération sur ce bilan qui est arrêté au 31 décembre 2000. Donc, ce travail a été entrepris, il doit l'être et l'a été. Au cours de l'année 2002 de nouvelles clôtures interviendront.
En ce qui concerne la Z.A.C. "Paris-Rive gauche", vous posez la question du rééquilibrage bureaux et logements. La répartition de surfaces de plancher entre bureaux et logements n'est pas définitivement arrêtée. Elle sera fixée en fonction des nouvelles orientations du projet d'orientation de la Z.A.C.
Concernant la hausse des prix de l'immobilier de bureau, cela correspond, dans l'état qui a été communiqué à l'Assemblée délibérante, à une mise en conformité avec les prix pratiqués. L'ancien E.P.P.C., qui était l'ancien P.R.D., l'estime à 14.500 F le mètre carré, ce qui était trop bas. Les nouveaux prix qui sont indiqués témoignent d'une volonté de justesse et de sincérité puisque aujourd'hui les ventes de bureaux s'effectuent entre 22.000 F et 24.000 F le mètre carré.
Concernant le coût de la dalle, il a effectivement augmenté car la reprise économique a provoqué une hausse des prix du commerce, et en particulier du coût du matériau et des carburants. Le budget des travaux de voirie a été revalorisé de 20 % également. De plus, l'indicateur utilisé, qui est celui des travaux publics, a augmenté de façon significative entre 1998 et 2000, soit environ 10 % en deux ans.
Tout ce qui concerne l'E.P.P.C. de la Z.A.C. "Paris-Rive gauche" tient compte de l'évolution des prix qui a été constatée sur la période.
Concernant la S.E.M.A.-EST, la préoccupation des auditeurs de l'audit général sur la baisse d'activité de la S.E.M.A.-EST est à nuancer. En effet, elle vient d'être désignée pour mener une nouvelle O.P.A.H. sur le secteur quai de Charonne et pourrait intervenir comme les autres S.E.M. d'aménagement sur le secteur et dans le cadre du G.P.R.U. D'autres missions sont susceptibles de lui être confiées, mais c'est actuellement à l'étude.
Lors de la communication du mois de novembre sur les S.E.M. nous avions explicité clairement notre démarche. Il s'agit pour nous de prendre une décision sur la base d'audits stratégiques que les S.E.M. sont invitées à mener et que pour la plupart elles ont commencé à entreprendre.
Nous disposerons ainsi d'une analyse de potentialité des S.E.M. en termes de développements de capacités opérationnelles de stratégies de ressources humaines.
Ensuite, vous vous interrogiez sur le mélange des genres dans les S.E.M. Je vous réponds en distinguant deux logiques possibles pour les S.E.M. d'aménagement. Aujourd'hui, les S.E.M. se partagent le territoire parisien ; la logique ancienne était fondée sur les Z.A.C. avec une sectorisation qui était tout à fait légitime, eu égard aux missions qui leur étaient confiées.
Les missions qui leur sont confiées aujourd'hui obéissent à une autre logique qui pourrait être qualifiée de spécialisation par métier.
En affectant à une S.E.M. le traitement de l'insalubrité, par exemple, on a l'illustration de cette spécialisation par métier. Un autre exemple pourrait être la mission confiée à une S.E.M. sur le problème de rez-de-chaussée d'immeuble ou de tissu commercial dans les arrondissements. De nouveaux métiers sont à inventer. La nouvelle Municipalité entend procéder aux réorientations nécessaires.
(Applaudissements sur les bancs des groupes socialiste et radical de gauche, communiste, du Mouvement des citoyens et "Les Verts").
M. Pascal CHERKI, adjoint, président. - Je vous remercie, Madame FLAM.
Je donne la parole à M. CAFFET.
M. Jean-Pierre CAFFET, adjoint, au nom de la 8e Commission. - Merci, Monsieur le Maire.
Je ne vais pas ajouter grand-chose à ce que vient d'expliquer Mme FLAM. Effectivement, il s'agit de documents comptables arrêtés au 31 décembre 2000, mais je relève quand même un certain nombre d'inexactitudes...
M. Pascal CHERKI, adjoint, président. - Veuillez parler plus fort, s'il vous plaît.
M. Jean-Pierre CAFFET, adjoint, rapporteur. - Je relève un certain nombre d'inexactitudes dans ce que dit M. FLORES. Je vais en donner trois. Il s'agit là d'une délibération, première du genre d'ailleurs puisqu'elle est imposée par la loi "Solidarité et Renouvellement urbains" alors qu'auparavant le Conseil n'avait droit qu'à une communication sur le bilan financier des Z.A.C.
Je crois que oui, c'est vrai, de nombreuses Z.A.C. manquent d'équipements publics. C'est clair.
Pour autant, imputer l'excédent de ces Z.A.C. au manque d'équipements publics, témoigne d'une méconnaissance des aspects financiers des zones d'aménagement concerté. Comme l'a rappelé Mme FLAM, ces équipements publics, qui ne sont aucunement à la charge de l'aménageur, n'apparaissent pas dans les bilans financiers des Z.A.C. et sont à la charge de la Ville, donc budgétés par la Ville.
Faire un lien entre excédent de Z.A.C. et manque d'équipements publics avec les exemples qui ont été cités, relève de l'erreur. Je m'arrête là.
La deuxième question soulevée par M. François-Xavier FLORES portait sur la fiabilité des états prévisionnels des produits et des charges qui remplacent l'E.P.R.D., états prévisionnels des recettes et des dépenses.
Ce sont des documents fondamentalement différents, et je ne veux pas défendre la gestion des Z.A.C. jusqu'au 31 décembre 2000, mais j'apporte ici un certain nombre de précisions. Je fais de la pédagogie. Merci M. SAUTTER.
Ces E.P.P.C. sont des documents validés et certifiés par le commissaire aux comptes. Ce sont donc des documents officiels qui ont une valeur à la fois fiscale et comptable. Affirmer que les E.P.P.C. sont sujets à caution relève de l'imprudence.
Troisièmement, sur l'automaticité supposée des excédents qui financeraient des déficits de Z.A.C., là encore l'affirmation est approximative. Les excédents de Z.A.C. servent également, quand ils sont récupérés, à financer des dépenses budgétaires. En effet, la Direction des Finances les prélève une fois qu'ils sont constatés.
Il ne faudrait pas confondre, Monsieur FLORES, excédent de Z.A.C. une fois constaté et trésorerie de Z.A.C., car on ne tire pas sur la trésorerie de Z.A.C. On ne prélève des excédents que lorsqu'ils sont certains et seulement à ce moment-là on peut les utiliser pour financer des dépenses budgétaires.
Dernière interrogation, et j'ai envie de répondre à une question de M. François-Xavier FLORES par une autre question : peut-être que le plan "U3M" a coûté 874 millions pour le moment, en matière de charges foncières, mais la question que j'ai envie de poser est la suivante : faut-il l'arrêter pour autant ? Ou faut-il poursuivre l'implantation de l'université parisienne dans la Z.A.C. ? A quel prix ? C'est autre chose.
Je crois que la Ville fait un effort, j'avais cru comprendre qu'elle était disposée à le poursuivre, sous un certain nombre de conditions, et pour ma part, j'y suis favorable.
Voilà les précisions que je souhaitais apporter, Monsieur le Maire.
M. Pascal CHERKI, adjoint, président. - Merci pour ce travail que vous avez qualifié à juste titre de pédagogique.
Je mets aux voix, à main levée, le projet de délibération DAUC 195.
Qui est pour ?
Contre ?
Abstentions ?
Le projet de délibération est adopté. (2001, DAUC 195).