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Juillet 2006
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Conseil Municipal
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2006, DU - DF 113 - Cession de gré à gré à la Société hôtelière de la Porte de Sèvres des droits détenus par la Ville de Paris sur l’ensemble immobilier dit “Hôtel Sofitel de la Porte de Sèvres” situé 8-12, rue Louis-Armand et 2-6, rue du Colonel-Pierre-Avia (15e).

Débat/ Conseil municipal/ Juillet 2006


 

M. Christophe CARESCHE, adjoint, président. - Nous passons maintenant à l?examen du projet de délibération DU DF 113 relatif à la cession de gré à gré à la société hôtelière de la porte de Sèvres des droits détenus par la Ville de Paris sur l?ensemble hôtelier Sofitel de la porte de Sèvres.

Madame de FRESQUET, vous avez la parole.

Mme Elisabeth de FRESQUET. - Merci, Monsieur le Maire.

Monsieur le Maire, chers collègues, à vous dire la vérité, le projet de délibération portant sur la cession des droits détenus par la Ville sur l?hôtel Sofitel de la porte de Sèvres suscite de notre part un certain nombre d?interrogations.

Certes, la Ville de Paris, pour être attentive à la politique touristique, n?a pas vocation à être propriétaire d?un hôtel 4 étoiles mais pour autant des alternatives à la solution envisagée ici auraient pu, je crois, être examinées attentivement.

En l?espèce, tout laisse à penser que Paris a un besoin urgent de liquidités. Comment sinon expliquer la vente pour 25 millions d?euros d?un actif dont la valeur est estimée à 74 millions d?euros ? La différence entre les deux montants est, semble-t-il, justifiée par l?absence d?acquéreurs en nombre et par ?le risque? que prendrait un éventuel acquéreur.

Etrange raisonnement dès lors qu?aucune publicité particulière ne permettait de mettre en concurrence différents projets et qu?une ristourne de plus de 50 millions d?euros s?apparente davantage à ?une prime de catastrophe? qu?à ?une prime de risque?. Le mètre carré estimé à 10.500 euros est vendu 3.500 euros. La prime de risque s?élève donc à 7.000 euros le mètre carré.

Plus sérieusement, on peut, je crois, se demander si ce projet n?en cache pas un autre. Il n?est fait mention nulle part d?une close d?inconstructibilité et il semble que la Ville prenne bien des précautions financières en cas de destruction partielle ou totale du bâtiment existant.

Un projet immobilier existe-t-il auquel on ne voudrait pas faire prendre le risque d?une publicité considérée prématurée ? En l?état actuel des choses, il n?est pas interdit de se le demander.

On retiendra de ce projet de délibération que pour 3.000 euros le mètre carré, la société hôtelière de la porte de Sèvres sera en position de définir et mettre en oeuvre tout projet immobilier qui lui convienne et qui, le cas échéant, pourrait aller bien au-delà de l?exploitation de l?hôtel en question.

C?est pourquoi, vous l?aurez compris, le groupe U.D.F. a choisi de voter contre ce projet de délibération qui, je le crains, reste peu explicite, peu compréhensible et finalement peu convaincant.

Je vous remercie.

M. Christophe CARESCHE, adjoint, président. - Monsieur BLET, vous avez la parole.

M. Jean-François BLET. - Monsieur le Maire, après le remarquable succès de la braderie de Beaugrenelle, la grande opération de liquidation des biens de la Mairie de Paris se poursuit dans le 15e arrondissement.

Je vous rappelle que la braderie de Beaugrenelle consistait à vider les caisses de la S.E.M.E.A. 15 dont les excédents étaient transférés à la Ville pour justifier la cession de droits de propriété, de droits de construire à hauteur de 23 millions et demi d?euros. Or, le renouvellement des baux aurait pu permettre de rapporter 20 millions d?euros supplémentaires.

Aujourd?hui, il nous est proposé la vente des droits détenus par la Ville sur l?hôtel Sofitel de la porte de Sèvres.

En 1970, la Ville de Paris avait en effet signé avec Sofitel une convention d?occupation du domaine public pour une durée de 60 ans. Selon cette convention, Sofitel s?engageait à construire un hôtel de 600 chambres moyennant un loyer dû à la Ville de 200 F par chambre, soit un loyer annuel global de 120.000 F. La Ville de Paris serait devenue propriétaire de l?ensemble des constructions édifiées sur le site à échéance de la convention en 2031.

Sofitel, filiale du groupe Accor a ainsi construit une tour de 40.000 mètres carrés de SHON sur 26 étages et 3 niveaux de sous-sols à usage d?hôtel 4 étoiles. Cet hôtel comprend 618 chambres, 2 restaurants, un club de sport, des salles de conférence et environ 300 places de stationnement. La valeur vénale de l?ensemble en pleine propriété est de 73.750.000 euros selon l?expertise du cabinet diligenté par la Ville de Paris.

Dans 25 ans, quand la Ville de Paris en sera pleinement propriétaire, il est probable que cette valeur sera plus proche des 100 millions ou peut-être même davantage. Or il nous est proposé aujourd?hui de renoncer à ce patrimoine et de vendre ainsi les droits de propriété de la Ville pour 25 millions d?euros, soit près de 50 millions d?euros de moins que la valeur actuelle estimée. C?est une très belle ristourne.

Accor, premier groupe hôtelier européen et un des premiers groupes mondiaux dont le chiffre d?affaires est de 1,850 milliards d?euros, en progression de 10,4 % en 2006 par rapport à 2005, nous en sera certainement très reconnaissant.

Cette cession qui symbolise une politique de gestion des finances municipales dont la seule doctrine est le profit à court terme est aberrante. Le patrimoine municipal est en effet dilapidé au détriment des générations futures.

Et le pire, c?est que l?on se moque de nous dans le délibéré. La valeur d?origine du bien est arrêtée à 383.922 euros, la plus-value réalisée par la Ville étant ainsi de 24,6 millions d?euros, nulle part il n?est dit que cette valeur d?origine correspond au prix d?achat des terrains en 1901. Alors bilan de tous ces micmacs : un profit de 24,6 millions d?euros par rapport à un terrain acquis il y a 105 ans et une perte de plus de 50 millions d?euros par rapport au prix de l?ensemble dans 25 ans.

J?ajouterais par ailleurs que le loyer perçu par la Ville rapportera en 2006 105.869 euros à la Ville. D?ici 2031, il devrait rapporter près de 4 millions d?euros au minimum.

Alors, Monsieur le Maire, la Ville de Paris n?a pas forcément vocation à conserver l?intégralité de son patrimoine mais elle devrait au moins avoir vocation à bien le gérer et à ne pas le dilapider.

Il est grand temps de mettre un terme aux soldes du Bazar de l?Hôtel de Ville. C?est la raison pour laquelle ?Les Verts? du 15e arrondissement refusant de cautionner cette grande braderie ont voté contre ce projet de délibération et que nous ferons de même aujourd?hui au Conseil de Paris.

M. Christophe CARESCHE, adjoint, président. - Merci.

Monsieur LEGARET, vous avez la parole.

M. Jean-François LEGARET, maire du 1er arrondissement. - Merci, Monsieur le Maire.

Je crois connaître assez bien ce dossier et je voudrais d?abord dire que ce n?est pas à proprement parler un projet de délibération d?urbanisme ni même immobilier. C?est un projet de délibération financier.

D?ailleurs, il porte le double timbre de la Direction de l?Urbanisme et de la Direction des Finances. Il aurait dû formellement passer devant la 1ère Commission ; il n?y est pas passé. Je relève cette petite anomalie dans le fonctionnement de notre Assemblée.

Soyons clairs, il s?agit purement et simplement de faire rentrer des recettes, en vendant un actif très substantiel. Une telle politique de vente d?actifs peu très bien se concevoir. J?avais, pour ce qui me concerne d?ailleurs, lancé des études de valorisation au début de l?année 2000, tout simplement parce que la mémorable tempête de décembre 1999 avait entraîné des dégâts très importants et donc des coûts très importants. J?avais, à cette époque, suggéré que l?on fasse des études de valorisation sur quatre actifs : le Forum des Halles, le bail à construction de la partie du centre commercial, le Concorde La Fayette, un hôtel, et le Sofitel Sèvres, et puis les actifs de la Ville de Paris dans la Compagnie nationale du Rhône.

M. SAUTTER et l?Exécutif avaient tout d?abord, en 2001, décidé de ne pas donner suite à ces opérations. Les études de valorisation ont été abandonnées et le processus, qui était entamé, a été interrompu, y compris les négociations qui étaient déjà menées.

Mais je rappelle que ces ventes avaient un objet, une destination : c?était de couvrir des dépenses liées à la tempête de 1999.

Aujourd?hui, on ressort, comme par hasard, ces dossiers qui avaient été enterrés depuis 2001, mais on ne nous dit nullement l?emploi qui sera fait de ces recettes. Or, tout le monde sait qu?aujourd?hui - cela a même été écrit avant-hier dans la presse - la Ville a des difficultés. Il s?agit de trouver des expédients pour boucler les échéances. Alors, on gratte les fonds de tiroir ! Ce n?est pas tout à fait la même logique. On brade, alors que, je le rappelle, les droits de mutation ont rapporté plus qu?ils n?ont jamais rapporté dans l?histoire fiscale de la Ville de Paris. Comment ?

M. Christophe CARESCHE, adjoint, président. - C?est l?autoroute.

M. Jean-François LEGARET, maire du 1er arrondissement. - Non, non, mais c?est comme cela !

Je considère qu?aujourd?hui, dans ce contexte, vendre à des conditions qui ne me paraissent pas brillantes - je le dis comme je le pense -, parce que, quand on négocie la sortie d?un bail à construction, c?est un calcul un peu savant qui doit tenir compte des loyers capitalisés sur les années antérieures et des loyers qui restent à courir, dans un marché immobilier qui est, sauf erreur de ma part, toujours à la hausse et même à la hausse sensible.

Cela fait encore, comme M. BLET l?a observé, pas mal de loyers à courir jusqu?à l?échéance du 2 novembre 2031. Je pense que c?est un argument qui aurait normalement dû permettre à la Ville d?obtenir, sur la base des estimations qui ont été faites, un avantage très substantiel et largement supérieur aux expertises produites dans ce projet de délibération.

Je considère donc que le principe de la sortie du bail à construction peut se défendre, mais aucune justification n?est donnée aujourd?hui pour l?emploi des recettes qui seront récoltées à l?issue de cette vente, de plus, le montage de cette opération me paraît très insuffisant et la négociation particulièrement mal conduite dans le respect des intérêts financiers de la Ville.

Pour toutes ces raisons, comme le Conseil du 15e arrondissement l?a fait, nous voterons contre ce projet de délibération.

M. Christophe CARESCHE, adjoint, président. - Merci.

La parole est à M. CAFFET.

M. Jean-Pierre CAFFET, adjoint, au nom de la 8e Commission. - Pour répondre aux différentes remarques, je comprends l?embarras de M. LEGARET, puisque cette politique de cession des droits réels dont dispose la Ville sur un certain nombre de propriétés, via des baux emphytéotiques ou des baux à construction, avait été initiée ou plutôt étudiée lorsqu?il était adjoint aux Finances. D?ailleurs, il le reconnaît très volontiers.

Sur le principe, M. LEGARET nous dit que vendre un bail à construction ne le choque nullement. Simplement il nous dit deux choses.

?Mes experts étaient meilleurs que les vôtres?. Evidemment, forcément, puisque c?était M. LEGARET qui était adjoint aux Finances et pas M. SAUTTER ! Et ?nous aurions pu tirer une somme beaucoup plus importante?? alors que le montant est béni par les services fonciers et par le Conseil du patrimoine, par ailleurs.

La convergence des expertises des services fonciers et du Conseil de patrimoine semble montrer, à mon avis, que nous sommes dans une fourchette assez raisonnable pour cette cession, mais peut-être que M. LEGARET aurait fait beaucoup mieux et obtenu peut-être plus du double. Mais nous ne le saurons jamais !

Ce que nous dit M. LEGARET également, c?est que, quand cela avait été envisagé sous la précédente mandature et sous sa houlette, quand il était adjoint aux Finances, c?était avec le principe d?une dépense affectée pour faire face à la tempête de 1999.

Je lui ferai remarquer que c?était une époque où il est vrai que la Ville investissait peu et que je ne suis nullement choqué que la Ville réalise aujourd?hui un actif qui est arrivé à plus de la moitié de son échéance d?amortissement, pour réaliser des équipements publics, par exemple, pour les Parisiens. 25 millions d?euros, cela représente quand même un certain nombre de crèches de 60 berceaux : à peu près huit ou neuf. Je ne vois pas de différence entre financer les dégâts d?une tempête et financer des crèches. Tous les deux ont une forte utilité pour les Parisiens. Voilà pour répondre à M. LEGARET.

Sur les autres remarques, notamment ce que M. BLET appelle le ?grand bazar de l?Hôtel de Ville? et le cadeau qui serait fait à Accor, je souhaite apporter les précisions suivantes : nous avons un bail qui date de 1971 et qui arrive à échéance en 2031. Comme l?a fort justement dit M. LEGARET, le prix de cession tient compte de la période d?amortissement. Nous sommes à 35 ans du début de ce bail, 35 ans pendant lesquels le groupe Accor a versé des loyers à la Ville de Paris. Bien évidemment, le calcul se fait au prorata temporis sur la durée de bail restante, c?est-à-dire les années qui nous séparent de 2006 à 2031, c?està-dire 25 ans. Là, effectivement, comme le dirait M. LEGARET, il y a un calcul savant de comparaison des loyers capitalisés et du prix de cession, les deux devant être assez voisins. Il n?y a nullement un cadeau fait au groupe Accor. Il va de soi que le prix de cession porte sur la durée d?amortissement du bien qui reste à couvrir et non pas sur la totalité. C?est l?évidence même !

Allez dire au groupe Accor qu?on va lui céder pour 73 millions d?euros, c?est-à-dire sa valeur vénale actuelle, alors que cela fait 35 ans qu?il paie des loyers et, si vous obtenez cela, Monsieur BLET ou Madame de FRESQUET, alors, chapeau ! Je vous invite à dîner dans l?un des meilleurs restaurants parisiens, mais à mon avis vous aurez quelques difficultés.

C?est la période d?amortissement qui compte. C?est l?évidence ! D?ailleurs, M. LEGARET l?a parfaitement résumé.

Sur le fond, quel est l?intérêt de la Ville de Paris de rester propriétaire et d?être propriétaire en 2031 d?un hôtel 4 étoiles qui, d?ailleurs, ne se porte pas très bien et, parce qu?il ne se porte pas très bien, ne fera pas l?objet d?investissements du groupe Accor si la Ville de Paris affiche son intention de récupérer ce bien, dont je ne vois pas très bien ce qu?elle ferait. La Ville de Paris n?a pas vocation à exploiter des hôtels 4 étoiles ! Nous récupérerions un bien qui n?aura pas fait l?objet d?investissements pendant au moins les 10 ou 15 dernières années de la vie de ce bail à construction et nous y perdrons de l?argent.

Monsieur BLET, je peux vous dire que ce n?est pas 100 millions d?euros que la Ville toucherait en 2031 mais c?est moins de 78 et je suis prêt à en prendre le pari.

Je m?arrête là. Je ne vois pas au nom de quoi il faudrait garder dans le patrimoine de la Ville des biens qui ne servent à rien, qui sont gelés pour 25 ans, alors qu?en matière d?équipements publics ou de logements sociaux, les besoins des Parisiens sont aujourd?hui particulièrement criants.

M. Christophe CARESCHE, adjoint, président. - Quelle belle démonstration ! Cela vous fait réfléchir ? Non, pas vraiment.

Monsieur VUILLERMOZ, vous avez la parole.

M. Jean VUILLERMOZ. - Je suis sensible aux explications qui viennent de nous être apportées par Jean-Pierre CAFFET.

J?avoue que M. LEGARET a beaucoup de culot pour exprimer ce qu?il a dit. Je crois que les loyers payés pour la location de cet hôtel Sofitel par le groupe ACCOR, sont dérisoires. Je préfère largement que les 25 millions d?euros puissent être utilisés et investis, soit dans du logement social, soit dans d?autres investissements dans le domaine social, beaucoup plus utiles à la Ville que les éventuels rapports de l?hôtel Sofitel. Cette solution est d?autant plus justifiée quand on sait qu?aucun travaux de réhabilitation ne seront faits par le groupe Accor s?il n?obtient pas la pleine propriété de l?ensemble immobilier.

M. Christophe CARESCHE, adjoint, président. - Merci.

Je mets aux voix, à main levée, le projet de délibération DU - DF 113.

Qui est pour ?

Contre ?

Abstentions ?

Le projet de délibération est adopté. (2006, DU - DF 113).