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Mai 2004
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103 - QOC 2004-261 Question de Mme Brigitte MARIANI et des membres du groupe Union pour la démocratie française à M. le Maire de Paris concernant la vente du patrimoine immobilier de la Ville de Paris et des sociétés foncières favorisant ainsi le départ des classes moyennes hors de la Capitale

Débat/ Conseil municipal/ Mai 2004


M. Pierre MANSAT, adjoint, président. - Nous abordons la question de Mme MARIANI concernant la vente du patrimoine immobilier de la Ville de Paris et des sociétés foncières, favorisant ainsi le départ des classes moyennes hors de la Capitale.
La réponse sera apportée par M. MANO.
Madame MARIANI, vous avez la parole.
Mme Brigitte MARIANI. - Merci, Monsieur le Maire.
L'offre locative privée complémentaire du logement social est particulièrement essentielle à Paris.
Depuis quelques années, des sociétés foncières et des investisseurs procèdent à la vente de leur patrimoine immobilier locatif. La Ville de Paris elle-même ne renonce pas à délivrer des congés pour vendre à ses locataires. Or, bien des locataires résidents ne peuvent acheter leur appartement en raison de l'évolution prodigieuse des prix de cession ni même trouver à se reloger.
En effet, la production de logements neufs aidés, tous types de financement confondus, connaît, depuis ces dernières années, une diminution sensible.
L'exclusion des logements de catégorie prélocative intermédiaire de la définition du logement social par la loi SRU qui ne compense pas le prêt local social constitue un autre facteur aggravant du départ des classes moyennes hors de la Capitale.
Ainsi, se dessine, à brève échéance, un Paris où seuls les plus aidés et les plus fortunés trouveront à résider et ce ne sont pas les opérations acquisition/amélioration où le conventionnement en P.L.I. est absent et celui en P.L.S. très minoritaire qui peuvent répondre à l'attente des cadres moyens et supérieurs parisiens.
Nous souhaiterions que vous nous fournissiez un état des déclarations d'aliéner déposées par les institutionnels, le bilan d'une étude éventuellement réalisée sur le taux d'acquisition au sein des immeubles par les locataires résidents.
Par ailleurs, nous renouvelons notre interrogation sur la volonté municipale de conserver à Paris l'ensemble des catégories sociales et rappelons notre souhait de connaître le nombre de logements P.L.S. et P.L.I. autorisés et mis en chantiers ces trois dernières années.
Je vous remercie.
M. Pierre MANSAT, adjoint, président. - Monsieur MANO, vous avez la parole.
M. Jean-Yves MANO, adjoint. - Je vais répondre en détail à Mme MARIANI, mais en même temps je suis ravi de voir que, dans ses propos, elle reprend beaucoup de mes propres paroles sur la situation parisienne. J'espère qu'elle a reçu un état, l'analyse de la demande et de l'offre de logement social que je lui ai faite parvenir il y a deux ou trois jours ; j'espère qu'elle en prendra connaissance avec intérêt.
Au-delà de ma réponse détaillée, je lui signalerai que bien évidemment la situation actuelle des ventes des appartements des institutionnels ou des sociétés foncières fait que de très nombreux Parisiens demandent que nous intervenions pour acheter leur immeuble et pour préserver leur habitat. J'en profite au passage pour dire que les groupes U.D.F. et U.M.P. votaient systématiquement contre ces initiatives qui sont aujourd'hui demandées par la majeure partie des Parisiens.
Comme le souligne l'auteur de la question, la réduction du parc locatif privé s'est accélérée durant ces cinq dernières années du fait de ventes massives vers des propriétaires institutionnels, qu'ils soient sociétés d'assurance, sociétés foncières ou caisses de retraite.
Malgré l'absence de données exhaustives, on peut estimer à 30.000 le nombre de logements vendus depuis 1997 par les propriétaires institutionnels.
Les ventes d'immeubles ou d'habitations résultent essentiellement d'arbitrage de patrimoine au profit des immeubles de bureaux au rendement locatif plus élevé. Ainsi, les seules sociétés d'assurance programment d'ores et déjà la vente de près de 4.000 logements, ce qui représente plus de 13 % de leur patrimoine d'habitation selon une enquête réalisé par l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne pour la Ville de Paris.
Les ventes des propriétaires institutionnels aboutissent dans presque tous les cas à la vente par lot des immeubles, ce qui se traduit par la délivrance de congés pour vente aux locataires, dont la majorité dispose de ressources insuffisantes pour acheter leur logement. On observe le départ de plus de 60 % des locataires lors des ventes d'immeubles.
Pour lutter contre ce phénomène, la Ville de Paris et l'Etat ont négocié avec les propriétaires institutionnels le rachat par la Ville ou par les bailleurs sociaux d'immeubles de leur patrimoine. C'est ainsi que la Ville de Paris a racheté 5.622 logements dans ce cadre, qui ont permis d'éviter le départ de locataires aux revenus moyens ou modestes.
Lors du conventionnement des immeubles, une attention particulière est portée à la catégorie de financement (qu'il soit PLUS, P.L.S. ou P.L.A.-I) retenue pour chaque logement en fonction des ressources du locataire afin que le plus grand nombre puisse bénéficier d'un loyer modéré et adapté.
A titre d'exemple, la Ville a soutenu l'acquisition par l'O.P.A.C. d'un immeuble de 541 logements situés rue de Reuilly dans le 12e en vue d'un conventionnement progressif. De la même façon, la Ville a co-financé avec l'Etat et la Région sur deux exercices, 2002 et 2003, le rachat par la SGIM de 850 logements appartenant au groupe AXA.
Par ailleurs, des réflexions sont en cours avec la Caisse des dépôts et consignations pour faciliter l'acquisition par les bailleurs de logements intermédiaires mis en vente par les institutionnels, afin de pérenniser l'occupation actuelle et de contribuer au maintien du parc locatif intermédiaire parisien.
Dans un contexte de pénurie de terrains disponibles pour construire du logement social, qui est en partie le résultat de la politique foncière menée sous la précédente mandature, ces opérations d'acquisition amélioration nous ont permis d'atteindre nos objectifs annuels de création de logements sociaux. Par ailleurs, le fort taux de vacance organisé par les institutionnels pour valoriser leurs biens au moment de l'acquisition et les rotations nous ont déjà permis d'attribuer, tous contingents confondus, plus de 1.600 appartements sur les 5.600 achetés.
Ce sont en plus 3.200 logements P.L.S. qui ont été financés depuis 2001, dont 1.976 dans ce cadre d'acquisition d'immeubles existants. Et je rappelle que l'ensemble des logements sociaux P.L.A.-I, PLUS et P.L.S. couvre 73 % de la demande parisienne potentielle de logements aidés.
Voilà la réponse que je pouvais vous faire.
M. Pierre MANSAT, adjoint, président. - Madame MARIANI ?
Mme Brigitte MARIANI. - Je vous remercie.
Je n'ai pas encore reçu votre document mais j'en prendrai connaissance.
D'autre part, je voudrais savoir si vous poursuivez ces négociations parce que, actuellement, il y a énormément d'investisseurs institutionnels qui vendent.
M. Pierre MANSAT, adjoint, président. - Brièvement, Monsieur MANO.
M. Jean-Yves MANO, adjoint. - La demande des Parisiens devient de plus en plus importante. L'opposition systématique de votre groupe qui estimait autrefois que notre action était une aberration économique devient maintenant un soutien et vous nous encouragez à continuer l'action que nous avons initiée il y a maintenant deux ans et demi. Je m'en réjouis. Bien évidemment, en fonction des opportunités et de l'équilibre du montage financier possible pour faire du logement social, nous saisirons toutes les opportunités et, je n'en doute pas, avec votre soutien.